Droit de superficie distinct et permanent (DDP)

Droit réel qui permet de posséder un bâtiment sans posséder le sol, généralement pour une durée de 50 à 100 ans.

Définition

Le droit de superficie distinct et permanent (DDP) est un droit réel qui permet à une personne de posséder un bâtiment sans posséder le sol sur lequel il est construit. Encadré par le Code civil suisse (art. 779 ss), il sert typiquement à valoriser un terrain sans le céder définitivement.

Comment ça fonctionne

Le propriétaire du terrain (le superficiant) accorde à un tiers (le superficiaire) le droit de construire et de posséder un bâtiment pour une durée déterminée, généralement de 30 à 100 ans. À l’échéance, le bâtiment revient normalement au propriétaire du sol, avec une indemnité prévue contractuellement.

Le superficiaire verse en contrepartie une rente annuelle : calculée sur la valeur du terrain et indexée. Le DDP est inscrit au registre foncier comme un bien-fonds à part entière : il peut être vendu, hypothéqué, transmis.

À quoi ça sert concrètement

• Valoriser sans vendre : une famille qui tient à garder son terrain peut céder le droit de construire tout en conservant la propriété du sol.
• Monter un projet sans capital foncier : un promoteur ou une coopérative peut bâtir sans immobiliser l’achat du terrain.
• Simplifier une succession : un DDP peut être octroyé à un enfant pour qu’il bâtisse sur le terrain familial sans démembrement de la propriété.

Points d’attention

• La rente et les conditions de retour du bâtiment doivent être négociées soigneusement : l’écart de valorisation à l’échéance peut être important.
• La durée minimale pour que le DDP soit qualifié de « distinct et permanent » est de 30 ans (Code civil art. 779 al. 2).
• Un notaire suisse est obligatoire pour la constitution. Les conseils d’un fiscaliste sont fortement recommandés.

Termes liés

RDPPF · RPGA.

Sources

• Code civil suisse, art. 779 et suivants.
• Confédération : Registre foncier.