Droit de superficie distinct et permanent (DDP)

Droit réel permettant de posséder un bâtiment sans posséder le sol. Trente ans au moins pour être immatriculé au registre foncier, cent ans au plus.

Définition

Le droit de superficie distinct et permanent (DDP) est un droit réel qui permet à une personne de posséder un bâtiment sans posséder le sol sur lequel il est construit. Encadré par le Code civil suisse (art. 779 ss), il sert typiquement à valoriser un terrain sans le céder définitivement.

Comment ça fonctionne

Le propriétaire du terrain (le superficiant) accorde à un tiers (le superficiaire) le droit de construire et de posséder un bâtiment pour une durée déterminée, généralement de 30 à 100 ans. À l’échéance, les constructions font retour au propriétaire du sol, et celui-ci verse une indemnité équitable : elle est prévue par la loi (art. 779d al. 1), pas seulement par le contrat, même si le contrat peut en régler le calcul.

Le superficiaire verse en contrepartie une rente annuelle : calculée sur la valeur du terrain et indexée. Le droit est immatriculé au registre foncier comme un immeuble (Code civil art. 779 al. 3) : il peut être vendu, hypothéqué, transmis. Un immeuble, au sens de l’art. 655 al. 2, n’est pas la même chose qu’un bien-fonds : la loi range les deux dans des catégories distinctes.

À quoi ça sert concrètement

• Valoriser sans vendre : une famille qui tient à garder son terrain peut céder le droit de construire tout en conservant la propriété du sol.
• Monter un projet sans capital foncier : un promoteur ou une coopérative peut bâtir sans immobiliser l’achat du terrain.
• Simplifier une succession : un DDP peut être octroyé à un enfant pour qu’il bâtisse sur le terrain familial sans démembrement de la propriété.

Quand la division vise à bâtir sur le lot détaché plutôt qu’à le céder, voir diviser un terrain pour construire.

Points d’attention

• La rente et les conditions de retour du bâtiment doivent être négociées soigneusement : l’écart de valorisation à l’échéance peut être important.
• La durée minimale pour que le droit soit qualifié de distinct et permanent, donc immatriculable au registre foncier comme un immeuble, est de 30 ans, ou une durée indéterminée. Elle est fixée par l’art. 655 al. 3 ch. 2 du Code civil, et non par les articles consacrés au droit de superficie lui-même.
• Cent ans au maximum comme droit distinct (art. 779l al. 1). Le droit peut être prolongé pour cent ans de plus, mais tout engagement pris d’avance sur cette prolongation est nul (al. 2) : un superficiaire ne peut donc pas sécuriser sa reconduction dans le contrat initial, et c’est le point qui pèse le plus lourd sur la valeur d’un DDP en fin de course.
• Un notaire suisse est obligatoire pour la constitution. Les conseils d’un fiscaliste sont fortement recommandés.

Termes liés

RDPPF · RPGA.

Sources

• Code civil suisse, RS 210, art. 655 al. 2 et 3, art. 779 et suivants, art. 779d et 779l.
• Confédération : Registre foncier.