Cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF)

Cadastre officiel des restrictions de droit public sur une parcelle. Il ne recense ni les servitudes privées ni les thèmes qu’un canton n’a pas versés.

Définition

Le RDPPF (cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière) est un extrait officiel qui recense, parcelle par parcelle, les restrictions publiques qui s’imposent à un propriétaire : zones d’affectation, protections naturelles et patrimoniales, nuisances, servitudes d’utilité publique.

Créé par la Confédération, il est consultable en ligne depuis cadastre.ch. Son déploiement est cantonal et progressif : il est introduit dans chaque canton, mais pas encore dans toutes les communes, et thème par thème.

Ce qu’il contient

Un extrait RDPPF liste, pour une parcelle donnée :

• le plan d’affectation et le règlement de construction applicable (IUS, hauteur, distances) ;
• les plans spéciaux (plans de quartier, périmètres réservés) ;
• les protections nature et paysage (zones alluviales, haies, arbres classés) ;
• le patrimoine (bâti protégé, périmètres ISOS) ;
• les nuisances (degrés de sensibilité au bruit, plans des routes) ;
• les sites contaminés (cadastre des sites pollués) ;
• les eaux (zones de protection des eaux souterraines, distance aux cours d’eau) ;
• les servitudes d’utilité publique (lignes à haute tension notamment) ;
• la mention de plus-value LAT éventuelle (voir le guide dédié).

Ce qu’il ne contient pas

C’est la partie la plus utile de cette fiche, parce que c’est celle qui surprend. Le cadastre ne recense que les restrictions de droit public, et seulement celles que la Confédération y a versées. Trois familles d’informations décisives lui échappent.

• Les servitudes de droit privé. Un droit de passage, une interdiction de bâtir consentie au voisin, un droit de vue, une charge foncière : rien de tout cela n’apparaît au cadastre. Ces droits vivent au registre foncier, qui est un autre registre, avec une autre procédure d’accès. C’est le manque le plus coûteux, parce qu’il porte sur des charges qui grèvent durablement une parcelle.
• Les faits qui ne sont pas des restrictions. Nature du sol, présence de nappe, capacité portante, qualité de l’accès, état des raccordements : aucun de ces éléments n’est une restriction de droit public, donc aucun n’y est.
• Ce qu’un canton n’a pas encore versé. Le cadastre se déploie thème par thème. Un thème non encore mis à disposition dans un canton n’apparaît pas, et son absence ne signifie pas qu’il n’existe aucune restriction de ce type.

Autrement dit, un extrait vierge ne prouve pas qu’une parcelle est libre de charges. Il prouve qu’elle est libre des charges que ce cadastre recense, et l’extrait lui-même précise quels éléments du cadastre il représente et lesquels il omet (art. 10 al. 4 OCRDP).

À l’inverse, ce qu’il contient et qu’on lui prête rarement : les modifications prévues ou en cours de restrictions figurent bien dans l’extrait (art. 10 al. 2 let. d). Une révision de plan d’affectation engagée n’est donc pas invisible, pour autant que le canton ait versé le thème concerné.

Enfin, le cadastre n’a pas le dernier mot sur lui-même : si son contenu et une décision entrée en force se contredisent, c’est la décision qui prime (art. 3a OCRDP).

Deux formes d’extrait

La terminologie légale distingue l’extrait (art. 10 OCRDP) et l’extrait certifié conforme (art. 14).

• L’extrait est la consultation courante, en ligne dans la plupart des cantons. Son contenu est le même.
• L’extrait certifié conforme est délivré sur demande, lorsque le canton a prévu la certification : celle-ci n’est pas obligatoire, chaque canton décide et désigne l’organisme compétent (art. 14 al. 1). La certification confirme officiellement que les données reproduites correspondent à l’état du cadastre à la date indiquée. C’est cet extrait qu’un notaire ou une banque demandera.

Les cantons peuvent percevoir des émoluments (art. 15 al. 1 de la loi sur la géoinformation) : la gratuité de la consultation en ligne est une pratique répandue, pas une règle fédérale.

À quoi ça sert concrètement

Avant d’acheter, de vendre ou d’engager des travaux, demandez un extrait. Il révèle en quelques minutes des contraintes qui peuvent faire ou défaire un projet : un bâtiment inscrit au patrimoine protégé, une zone de protection des eaux qui interdit certaines constructions, un degré de sensibilité au bruit qui impose des mesures coûteuses.

Il se lit en parallèle de deux autres sources, jamais seul : le registre foncier pour les servitudes privées, et le règlement communal pour ce que la zone autorise réellement. C’est cette lecture croisée qui dit si une parcelle en zone à bâtir est réellement constructible.

Termes liés

Zone à bâtir · IUS · ISOS · RPGA · EGRID · LAT · Taxe plus-value LAT.

Sources

• Confédération : ordonnance sur le cadastre RDPPF, RS 510.622.4, art. 3a, 10 et 14.
• Confédération : loi sur la géoinformation, RS 510.62, art. 15 et 17.
• Confédération : cadastre.ch, cadastre RDPPF, consultation officielle et état du déploiement.
• Office fédéral de topographie swisstopo, opérateur national.