Glossaire

Les mots de l’urbanisme et de la construction en Suisse, expliqués en une fiche chacun. Ces définitions accompagnent nos guides et vous servent de repère quand vous consultez un RPGA, un extrait RDPPF ou un projet de construction.

75 termes

B

Propriété foncière Bien-fonds (immeuble): Parcelle de terrain, y compris les constructions qui y sont fixées, inscrite au registre foncier comme une unité de propriété.; lire la fiche

C

Densification & actionsValais Commission cantonale des constructions (Valais): Autorité cantonale valaisanne qui délivre les autorisations de construire pour les projets d’une certaine importance, en complément des communes.; lire la fiche
Patrimoine & protection Classement cantonal du patrimoine bâti: Inscription d’un bâtiment ou d’un objet à un inventaire cantonal en raison de sa valeur patrimoniale ; conditionne les travaux autorisés.; lire la fiche
Indices & coefficients Coefficient d’occupation du sol (COS): Rapport entre la surface au sol maximale des bâtiments et la surface de la parcelle. Variante cantonale de l’IOS.; lire la fiche
Indices & coefficients Coefficient d’utilisation du sol (CUS): Rapport entre la surface de plancher maximale et la surface de la parcelle, utilisé à Genève et en Valais — proche de l’IUS, avec des règles de calcul propres.; lire la fiche

D

Propriété foncière Droit de superficie distinct et permanent (DDP): Droit réel qui permet de posséder un bâtiment sans posséder le sol, généralement pour une durée de 50 à 100 ans.; lire la fiche
Densification & actions Densification du milieu bâti: Accroissement des logements et des usages à l’intérieur des zones déjà bâties, sans extension de l’urbanisation — principe phare de la LAT révisée en 2014.; lire la fiche
Densification & actions Dent creuse: Parcelle non bâtie à l’intérieur d’un tissu urbain déjà constitué. Cible privilégiée de la densification douce.; lire la fiche
Construction & gabarit Distance aux limites de parcelle (Recul): Retrait minimum imposé entre une construction et les limites de la parcelle voisine, défini par zone dans le RPGA.; lire la fiche
Fiscalité & droits Droit de passage: Servitude qui autorise le passage sur une parcelle au profit d’une parcelle voisine, inscrite au registre foncier.; lire la fiche

E

Normes techniques Établissements cantonaux d’assurance (ECA): Établissements publics qui assurent obligatoirement les bâtiments contre l’incendie et les éléments naturels. Existent dans 19 cantons suisses, dont VD, FR, JU, NE, VS.; lire la fiche
Normes techniquesVaud Établissement cantonal d’assurance (Vaud): Établissement cantonal d’assurance incendie et éléments naturels du canton de Vaud. Assurance bâtiment obligatoire, visite technique lors de tout permis.; lire la fiche
Propriété foncière Identifiant fédéral de bien-fonds (EGRID): Numéro unique attribué à chaque parcelle en Suisse (format CH + 12 chiffres), stable dans le temps.; lire la fiche
Construction & gabarit Emprise au sol: Surface occupée au sol par un ou plusieurs bâtiments, projetée au niveau du terrain naturel. Utilisée pour calculer l’IOS/COS.; lire la fiche

G

Construction & gabarit Gabarit de construction: Enveloppe volumétrique maximale autorisée pour un bâtiment : combinaison de la hauteur, des reculs et de la pente admissible.; lire la fiche

H

Construction & gabarit Hauteur au faîte et à la corniche: Deux mesures réglementaires : la hauteur au faîte (point le plus haut du toit) et à la corniche (bord de toiture). Fixées par zone dans le RPGA.; lire la fiche

I

Indices & coefficients Indice brut d’utilisation du sol (IBUS): Variante de l’IUS qui intègre une proportion des voies d’accès et équipements publics au dénominateur. Utilisé dans certains cantons.; lire la fiche
Patrimoine & protection Inventaire fédéral des paysages, sites et monuments naturels (IFP): Inventaire fédéral qui protège les paysages d’importance nationale ; toute mesure d’aménagement y est soumise à une pesée d’intérêts stricte.; lire la fiche
Fiscalité & droits Impôt sur les gains immobiliers (IGI): Impôt cantonal et communal frappant la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier. Taux dégressif avec la durée de détention.; lire la fiche
Indices & coefficients Indice d’occupation du sol (IOS): Rapport entre l’emprise au sol maximale des bâtiments et la surface de la parcelle. Mesure la compacité au sol plutôt que la densité bâtie totale.; lire la fiche
Patrimoine & protection Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger (ISOS): Inventaire fédéral qui classe les ensembles bâtis méritant une attention particulière en aménagement.; lire la fiche
Indices & coefficients Indice théorique d’équipement (ITE): Indice utilisé pour dimensionner les équipements publics (écoles, réseaux, transports) en fonction de la densité projetée d’une zone.; lire la fiche
Indices & coefficients Indice d’utilisation du sol (IUS): Rapport entre la surface de plancher maximale et la surface de la parcelle. Un IUS de 0,5 sur 1 000 m² autorise 500 m² de plancher.; lire la fiche
Indices & coefficients Indice d’utilisation de terrain (IUT): Variante de l’IUS utilisée dans certains cantons alémaniques ; mesure la surface de plancher rapportée à la surface constructible du terrain.; lire la fiche

L

Fiscalité & droitsGenève Loi genevoise d’application de la LAT (LaLAT): Loi cantonale genevoise qui met en œuvre la LAT fédérale : cadre des zones, compensation de la plus-value, mise à jour des plans.; lire la fiche
Fiscalité & droits Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT): Loi cadre (RS 700) qui oriente l’utilisation du sol en Suisse : densification, zones à bâtir mesurées, compensation de la plus-value.; lire la fiche
Fiscalité & droitsVaud Loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC): Loi cantonale vaudoise qui met en œuvre la LAT fédérale. Encadre zones d’affectation, permis de construire, procédures et compensation de la plus-value.; lire la fiche
Fiscalité & droitsFribourg Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (Fribourg): Loi fribourgeoise qui met en œuvre la LAT fédérale. Encadre plans d’affectation, permis, compensation de la plus-value à un taux progressif 20-30 %.; lire la fiche
Fiscalité & droitsValais Loi sur les constructions (Valais): Loi cantonale valaisanne qui encadre la construction et la transformation : procédures de permis, distances, gabarits, sécurité incendie.; lire la fiche
Fiscalité & droitsJura Loi sur l’aménagement du territoire (Jura): Loi cantonale jurassienne du 21 mai 1987 qui encadre l’aménagement du territoire et met en œuvre la LAT fédérale.; lire la fiche
Fiscalité & droitsNeuchâtel Loi cantonale sur l’aménagement du territoire (Neuchâtel): Loi cantonale neuchâteloise qui met en œuvre la LAT fédérale : zones, plans, compensation de la plus-value au taux de 20 %.; lire la fiche
Fiscalité & droitsValais Loi cantonale sur l’aménagement du territoire (Valais): Loi cantonale valaisanne du 6 décembre 2023, en vigueur dès 2024, qui met en œuvre la LAT fédérale — compensation de la plus-value à 20 %.; lire la fiche
Fiscalité & droitsGenève Loi sur les constructions et installations diverses (Genève): Loi genevoise qui réglemente la construction et la transformation des bâtiments. Détaille les procédures, gabarits, matériaux.; lire la fiche
Fiscalité & droitsJura Loi sur les constructions (Jura): Loi cantonale jurassienne qui encadre la construction, les autorisations de construire et les normes techniques applicables.; lire la fiche
Fiscalité & droitsNeuchâtel Loi sur les constructions (Neuchâtel): Loi cantonale neuchâteloise qui encadre la construction et la transformation des bâtiments : procédures, distances, gabarits, sécurité.; lire la fiche
Fiscalité & droitsVaud Loi vaudoise sur la compensation de la plus-value (LCPV): Loi vaudoise du 17 avril 2018 mettant en œuvre la compensation fédérale de la plus-value (LAT art. 5). Taux de 20 % applicable depuis le 1er janvier 2020.; lire la fiche
Fiscalité & droitsGenève Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (Genève): Loi genevoise qui encadre strictement toute démolition, transformation ou rénovation d’un logement pour protéger le parc locatif de la spéculation.; lire la fiche
Zones d’affectationGenève Loi générale sur les zones de développement (Genève): Loi genevoise qui cadre les zones de développement — secteurs d’urbanisation nouvelle contrôlés : prix de revient, loyers, typologies.; lire la fiche
Densification & actions Logement accessoire (ADU): Second logement indépendant créé sur une parcelle déjà bâtie : annexe, transformation de grange, logement attenant à une villa.; lire la fiche

N

Normes techniques Normes SIA 416 et 421: Normes de la Société suisse des ingénieurs et architectes qui définissent précisément les surfaces habitables (416) et d’étage (421).; lire la fiche

O

Normes techniques Ordonnance relative à l’étude de l’impact sur l’environnement (OEIE): Règle fédérale qui impose une étude d’impact préalable pour les projets susceptibles d’affecter l’environnement au-delà de certains seuils.; lire la fiche
Normes techniques Ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB): Seuils de bruit admissibles par usage (habitat, travail) et degrés de sensibilité des zones. Oriente les implantations et l’isolation.; lire la fiche

P

Documents d’aménagement Plan d’affectation communal (PACom): Terme employé dans plusieurs cantons pour désigner le plan général d’affectation d’une commune (équivalent du PGA).; lire la fiche
Documents d’aménagementFribourg Plan d’aménagement de détail (Fribourg): Plan spécial fribourgeois qui précise, sur un périmètre donné, les règles de construction au-delà du PAL — équivalent fonctionnel du PPA vaudois.; lire la fiche
Documents d’aménagementFribourg Plan d’aménagement local (Fribourg / Neuchâtel / Jura): Équivalent du PGA dans les cantons de Fribourg, Neuchâtel et Jura. Carte communale des zones d’affectation, complétée par un règlement.; lire la fiche
Documents d’aménagementValais Plan d’affectation des zones (Valais): Terme valaisan pour le plan d’affectation communal — équivalent fonctionnel du PGA vaudois, fixe la carte des zones.; lire la fiche
Patrimoine & protection Protection des biens culturels (PBC): Inventaire fédéral qui recense les biens culturels bénéficiant d’une protection en cas de conflit armé ou de catastrophe. Échelles A, B, C.; lire la fiche
Densification & actions Permis de construire et mise à l’enquête: Autorisation délivrée par la commune pour tout projet de construction ou transformation notable, précédée d’une enquête publique de 30 jours.; lire la fiche
Documents d’aménagement Plan général d’affectation (PGA): Carte communale qui définit les zones d’affectation (à bâtir, agricole, protégée). Accompagné de son règlement, le RPGA.; lire la fiche
Documents d’aménagement Plan directeur cantonal: Document de planification adopté par le canton, approuvé par la Confédération, qui oriente l’aménagement à l’échelle cantonale pour 10 à 25 ans.; lire la fiche
Documents d’aménagementGenève Plan localisé de quartier (Genève): Plan d’affectation de détail propre à Genève, qui fixe pour un périmètre précis l’implantation, gabarit et typologie des bâtiments projetés.; lire la fiche
Documents d’aménagement Plan partiel d’affectation (plan de quartier): Plan spécial qui précise, sur un périmètre donné, les règles de construction plus finement que le PGA — typiquement pour un projet d’ensemble.; lire la fiche

R

Propriété foncière Cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF): Extrait officiel qui recense, parcelle par parcelle, toutes les restrictions publiques applicables (zones, servitudes, protections).; lire la fiche
Propriété foncière Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL): Base de données fédérale (OFS) qui recense tous les bâtiments et logements en Suisse. Utilisé pour la statistique, la planification et la fiscalité.; lire la fiche
Propriété foncière Registre foncier: Registre public cantonal qui atteste de la propriété immobilière et des droits réels (hypothèques, servitudes) sur chaque bien-fonds.; lire la fiche
Documents d’aménagementFribourg Règlement d’exécution de la LATeC (RELATeC): Règlement cantonal fribourgeois qui précise les modalités d’application de la LATeC (procédures, documents, délais).; lire la fiche
Documents d’aménagementVaud Règlement d’application de la LATC (RLATC): Règlement cantonal vaudois qui précise les modalités d’application de la LATC : procédures détaillées, documents à fournir, délais.; lire la fiche
Documents d’aménagement Règlement du plan général d’affectation (RPGA): Document communal qui fixe, par zone, les règles de construction : IUS, hauteurs, distances, matériaux.; lire la fiche

S

Patrimoine & protection Surfaces d’assolement (SDA): Meilleures terres agricoles de Suisse, protégées par la Confédération. Un quota cantonal minimal doit être maintenu — leur déclassement est quasi impossible.; lire la fiche
Fiscalité & droits Servitude foncière: Charge grevant une parcelle au profit d’une autre, inscrite au registre foncier (passage, vue, non-bâtir, canalisation…).; lire la fiche
Indices & coefficients Surface de plancher déterminante (SPd): Somme des surfaces de plancher prises en compte dans le calcul de l’IUS. Certaines surfaces annexes sont exclues selon le règlement.; lire la fiche
Densification & actions Surélévation d’un bâtiment: Ajout d’un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, dans les limites de la hauteur et de l’IUS autorisés par le RPGA.; lire la fiche
Construction & gabarit Surface habitable (SIA 416): Surface utile d’un logement selon la norme SIA 416, souvent inférieure à la SPd qui inclut les circulations.; lire la fiche

T

Fiscalité & droits Taxe d’équipement communale (Taxe équipement): Taxe prélevée par la commune lors de la construction pour financer les infrastructures d’équipement (routes, égouts, électricité).; lire la fiche

V

Construction & gabarit Vide d’étage (hauteur sous plafond): Hauteur libre d’un étage entre le sol fini et le plafond fini. Souvent réglementée pour les pièces habitables (minimum ≈ 2,30 à 2,40 m).; lire la fiche

Z

Zones d’affectationGenève Zone 4A (Genève): Zone urbaine genevoise la plus dense — centres historiques et cœurs urbains. IUS élevé, usages mixtes, protection patrimoniale fréquente.; lire la fiche
Zones d’affectationGenève Zone 4B (Genève): Zone urbaine genevoise « développée » — dense mais moins centrale que la 4A. Immeubles d’habitation avec rez actifs, IUS de l’ordre de 1,0 à 1,5.; lire la fiche
Zones d’affectationGenève Zone 5 (Genève): Zone genevoise de villas, à faible densité. Équivalent de la zone de villas vaudoise. CUS typiquement entre 0,2 et 0,4.; lire la fiche
Zones d’affectation Zone à bâtir: Territoire affecté à la construction par un plan communal. Sa taille est encadrée par la LAT — elle doit couvrir les besoins prévus à 15 ans.; lire la fiche
Zones d’affectation Zone agricole: Territoire réservé à l’exploitation agricole ; toute construction y est très restreinte et ne peut servir qu’à l’activité primaire.; lire la fiche
Zones d’affectationGenève Zone de développement (Genève): Zone genevoise d’urbanisation nouvelle, régie par la LGZD : prix de revient des logements contrôlé, loyers et typologies encadrés.; lire la fiche
Zones d’affectation Zone intermédiaire ou de réserve: Zone non encore classée, maintenue en attente d’une décision d’affectation future. Souvent inconstructible à court terme.; lire la fiche
Zones d’affectation Zone mixte: Zone qui autorise à la fois le logement et des activités non gênantes (commerces, bureaux, artisanat compatible). IUS généralement plus élevé.; lire la fiche
Zones d’affectationGenève Zone de verdure (Genève): Zone genevoise protégée d’espaces ouverts, parcs, rives de lac. Constructions très restreintes, usage public prédominant.; lire la fiche
Zones d’affectation Zone de villas: Zone résidentielle à faible densité, généralement réservée à des maisons individuelles ou jumelles avec IUS modéré (0,25 à 0,4).; lire la fiche