Glossaire
Les mots de l’urbanisme et de la construction en Suisse, expliqués en une fiche chacun. Ces définitions accompagnent nos guides et vous servent de repère quand vous consultez un RPGA, un extrait RDPPF ou un projet de construction.
Ex. IUS, RPGA, zone villas, plus-value LAT…
A
- Action en partage successoral
- Procédure judiciaire (art. 604 CC) pour sortir d’une indivision successorale lorsque les héritiers ne trouvent pas d’accord. Peut aboutir à une vente forcée aux enchères.
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B
- Bien-fonds (immeuble)
- Parcelle de terrain, y compris les constructions qui y sont fixées, inscrite au registre foncier comme une unité de propriété.
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C
- Code civil suisse (CC)
- Loi fédérale (RS 210) qui régit la propriété, les servitudes, le droit de préemption, la copropriété, le registre foncier et la succession. Pilier de toute vente de terrain.
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- Commission cantonale des constructions (Valais)
- Autorité cantonale valaisanne qui délivre les autorisations de construire pour les projets d’une certaine importance, en complément des communes.
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- Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)
- Document officiel qui évalue la performance énergétique d’un bâtiment sur une échelle A (très performant) à G (très énergivore). Le CECB Plus sert de base aux subventions du Programme Bâtiments.
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- Commission foncière agricole (CFA)
- Autorité cantonale chargée d’appliquer la LDFR : autorise les ventes en zone agricole, vérifie la qualité d’exploitant à titre personnel et statue sur les demandes de partage matériel ou de désassujettissement.
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- Classement cantonal du patrimoine bâti
- Inscription d’un bâtiment ou d’un objet à un inventaire cantonal en raison de sa valeur patrimoniale ; conditionne les travaux autorisés.
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- Code des obligations (CO)
- Loi fédérale (RS 220) qui régit les contrats et la responsabilité civile. L’art. 216 impose la forme authentique (notaire) pour toute vente immobilière.
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- Coefficient d’occupation du sol (COS)
- Terme de règlement communal qui borne l’emprise au sol des bâtiments. À ne pas confondre avec l’IOS de la terminologie harmonisée.
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- Coefficient d’utilisation du sol (CUS)
- Terme de règlement communal, notamment vaudois, rapportant le plancher admissible au terrain. Il n’en existe pas une définition mais autant que de règlements.
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D
- Droit de superficie distinct et permanent (DDP)
- Droit réel permettant de posséder un bâtiment sans posséder le sol. Trente ans au moins pour être immatriculé au registre foncier, cent ans au plus.
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- Densification du milieu bâti
- Accroissement des logements et des usages à l’intérieur des zones déjà bâties, sans extension de l’urbanisation. Principe phare de la LAT révisée en 2014.
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- Dent creuse
- Parcelle non bâtie à l’intérieur d’un tissu urbain déjà constitué. Cible privilégiée de la densification douce.
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- Distance aux limites de parcelle (Recul)
- Retrait minimum imposé entre une construction et les limites de la parcelle voisine, défini par zone dans le RPGA.
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- Division cadastrale (mutation parcellaire)
- Opération par laquelle un géomètre officiel trace une nouvelle limite qui scinde une parcelle en deux biens-fonds distincts. Soumise à l’approbation communale selon le règlement.
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- Droit d’emption (légal ou conventionnel)
- Droit d’acheter un bien immobilier à tout moment, à l’initiative de son titulaire, au prix fixé d’avance. La préemption attend que vous vendiez ; l’emption n’attend pas.
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- Droit de passage
- Servitude qui autorise le passage sur une parcelle au profit d’une parcelle voisine, inscrite au registre foncier.
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- Droit de préemption (légal ou conventionnel)
- Droit prioritaire d’acheter un bien avant tout tiers. Trois origines : le Code civil (copropriétaires, art. 682), un contrat annoté au registre foncier, ou une loi cantonale d’aménagement en faveur d’une commune. Ne concerne pas les voisins sauf pacte explicite.
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- Droits de mutation immobilière
- Impôt cantonal (+ part communale) prélevé lors du transfert de propriété immobilière. Payé par l’acheteur, taux ≈ 1,5 % à 3,3 % en Suisse romande.
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E
- Établissements cantonaux d’assurance (ECA)
- Établissements publics qui assurent obligatoirement les bâtiments contre l’incendie et les éléments naturels. Existent dans 19 cantons suisses, dont VD, FR, JU, NE, VS.
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- Établissement cantonal d’assurance (Vaud)
- Établissement cantonal d’assurance incendie et éléments naturels du canton de Vaud. Assurance bâtiment obligatoire, visite technique lors de tout permis.
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- Identifiant fédéral de bien-fonds (EGRID)
- Numéro unique attribué à chaque parcelle en Suisse (format CH + 12 chiffres), stable dans le temps.
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- Emprise au sol
- Surface occupée au sol par un ou plusieurs bâtiments, projetée au niveau du terrain naturel. Utilisée pour calculer l’IOS/COS.
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- Équipement d’un terrain
- Un terrain est équipé lorsqu’il est desservi par des voies d’accès et des conduites. Sans cela, pas d’autorisation de construire.
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- Espace réservé aux eaux
- Espace que le canton délimite pour un cours d’eau, lit compris, ou le long d’une étendue d’eau. On n’y construit presque rien, même en zone à bâtir.
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G
- Gabarit de construction
- Enveloppe volumétrique maximale autorisée pour un bâtiment : combinaison de la hauteur, des reculs et de la pente admissible.
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- Géomètre breveté agréé
- Ingénieur géomètre inscrit au registre des ingénieurs géomètres après l’examen d’État, seul en droit d’exécuter de manière indépendante les travaux de la mensuration officielle (art. 41 LGéo).
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H
- Hauteur au faîte et à la corniche
- Deux mesures réglementaires : la hauteur au faîte (point le plus haut du toit) et à la corniche (bord de toiture). Fixées par zone dans le RPGA.
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- Territoire hors zone à bâtir (Hors zone à bâtir)
- Tout terrain non classé en zone constructible : zones agricoles, forestières, de protection. La LAT y limite strictement les nouvelles constructions.
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I
- Indice brut d’utilisation du sol (IBUS)
- Rapport entre la somme des surfaces de plancher et la surface de terrain déterminante. Son numérateur compte plus de surfaces que celui de l’IUS.
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- Inventaire fédéral des paysages, sites et monuments naturels (IFP)
- Inventaire fédéral qui protège les paysages d’importance nationale ; toute mesure d’aménagement y est soumise à une pesée d’intérêts stricte.
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- Indice de masse (IM)
- Rapport entre le volume bâti au-dessus du terrain de référence et la surface de terrain déterminante. Il borne le volume, pas les planchers.
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- Impôt sur les gains immobiliers (IGI)
- Impôt cantonal sur la plus-value réalisée à la vente d’un bien immobilier. Six barèmes romands, construits sur la durée, sur le gain, ou sur les deux.
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- Communauté héréditaire (indivision successorale)
- Situation où plusieurs héritiers sont copropriétaires d’un même bien après un décès, avant tout partage. Toute décision (vente, location, travaux) exige l’accord unanime sauf action en partage.
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- Indice d’occupation du sol (IOS)
- Rapport entre la surface prise à l’intérieur de la projection du pied de façade et la surface de terrain déterminante. Il borne l’emprise, pas les planchers.
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- Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger (ISOS)
- Inventaire fédéral qui classe les ensembles bâtis méritant une attention particulière en aménagement.
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- Indice d’utilisation du sol (IUS)
- Rapport entre la surface de plancher maximale et la surface de la parcelle. Un IUS de 0,5 sur 1 000 m² autorise 500 m² de plancher.
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- Indice de surface verte (Iver)
- Rapport entre la surface verte déterminante et la surface de terrain déterminante. Les textes le notent Iver. Une place de parc engazonnée n’y compte pas.
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L
- Loi genevoise d’application de la LAT (LaLAT)
- Loi cantonale genevoise qui met en œuvre la LAT fédérale : cadre des zones, compensation de la plus-value, mise à jour des plans.
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- Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT)
- Loi cadre (RS 700) qui oriente l’utilisation du sol en Suisse : densification, zones à bâtir mesurées, compensation de la plus-value.
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- Deuxième révision de la LAT (LAT 2)
- Deuxième étape de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire, en vigueur par étapes en 2026 : stabilisation hors zone à bâtir, prime de démolition.
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- Loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)
- Loi cantonale vaudoise qui met en œuvre la LAT fédérale. Encadre zones d’affectation, permis de construire, procédures et compensation de la plus-value.
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- Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (Fribourg)
- Loi fribourgeoise qui met en œuvre la LAT fédérale. Encadre plans d’affectation, permis, compensation de la plus-value au taux de 20 %.
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- Loi sur les constructions (Valais)
- Loi cantonale valaisanne qui encadre la construction et la transformation : procédures de permis, distances, gabarits, sécurité incendie.
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- Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (Jura)
- Le Jura règle l’aménagement et les constructions dans une seule loi. Depuis le 1er juillet 2026, la loi du 19 mars 2025 remplace l’ancienne LCAT.
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- Loi cantonale sur l’aménagement du territoire (Neuchâtel)
- Loi cantonale neuchâteloise qui met en œuvre la LAT fédérale : zones, plans, compensation de la plus-value au taux de 30 %.
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- Loi cantonale sur l’aménagement du territoire (Valais)
- Loi cantonale valaisanne du 6 décembre 2023, en vigueur dès 2024, qui met en œuvre la LAT fédérale : compensation de la plus-value à 20 %.
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- Loi sur les contributions directes (NE)
- Loi fiscale neuchâteloise (RSN 631.0) : impôt sur les gains immobiliers dégressif selon la durée. Les lods (droits de mutation neuchâtelois, 2,2 à 3,3 %) relèvent d’une loi distincte, la LDMI (RSN 635.0).
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- Loi sur les constructions et installations diverses (Genève)
- Loi genevoise qui réglemente la construction et la transformation des bâtiments. Détaille les procédures, gabarits, matériaux.
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- Loi sur les constructions (Neuchâtel)
- Loi cantonale neuchâteloise qui encadre la construction et la transformation des bâtiments : procédures, distances, gabarits, sécurité.
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- Loi générale sur les contributions publiques (GE)
- Loi fiscale genevoise (RSG D 3 05) : impôt sur les gains immobiliers fortement dégressif, de 50 % avant deux ans à 2 % dès vingt-cinq ans.
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- Compensation de la plus-value vaudoise (LATC art. 64 ss)
- Raccourci d’usage, pas une loi vaudoise autonome : la compensation de la plus-value est réglée par la LATC elle-même, articles 64 et suivants. Taux de 20 %, seuil de 20 000 CHF.
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- Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR)
- Loi fédérale (RS 211.412.11) qui encadre la vente des immeubles agricoles : autorisation d’acquérir, prix maximum licite, droit de préemption des parents proches.
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- Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (Genève)
- Loi genevoise qui encadre strictement toute démolition, transformation ou rénovation d’un logement pour protéger le parc locatif de la spéculation.
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- Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
- Loi fédérale qui restreint l’achat de biens immobiliers par des personnes domiciliées à l’étranger. Régime d’autorisation selon nationalité, résidence et usage du bien.
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- Loi fiscale (VS)
- Loi fiscale valaisanne (SGS-VS 642.1) : impôt sur les gains immobiliers, droits d’enregistrement de 1,5 à 2,5 % souvent partagés entre vendeur et acheteur.
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- Loi générale sur le logement (GE)
- Loi genevoise (RSG I 4 05) qui institue un droit de préemption cantonal et communal sur certaines ventes, afin de favoriser la construction de logements d’utilité publique.
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- Loi générale sur les zones de développement (Genève)
- Loi genevoise qui cadre les zones de développement, secteurs d’urbanisation nouvelle contrôlés : prix de revient, loyers, typologies.
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- Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID)
- Loi fédérale (RS 642.14) qui harmonise la structure des impôts cantonaux : impôt sur les gains immobiliers, remploi différé de la résidence principale (art. 12 al. 3).
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- Loi d’impôt (JU)
- Loi fiscale jurassienne (RSJU 641.11) : impôt sur les gains immobiliers selon la structure LHID, droit de mutation d’environ 2,1 % à la charge de l’acheteur.
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- Loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI)
- Loi fiscale vaudoise (RSV 642.11) qui régit l’impôt sur le revenu, la fortune, le bénéfice et les gains immobiliers. Barème dégressif selon la durée de détention, plafond 7 % au-delà de 24 ans.
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- Loi sur les impôts cantonaux directs (FR)
- Loi fiscale fribourgeoise : impôt sur les gains immobiliers selon la structure LHID, droits de mutation d’environ 3 % à la charge de l’acheteur.
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- Loi vaudoise sur les droits de mutation et successions (LMSD)
- Loi vaudoise (RSV 648.11) qui régit les droits de mutation sur les transferts immobiliers onéreux et l’impôt cantonal sur les successions et donations. Exonération du conjoint survivant depuis 2005. Ne régit pas l’impôt sur les gains immobiliers (voir LI VD).
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- Logement accessoire (ADU)
- Second logement indépendant créé sur une parcelle déjà bâtie : annexe, transformation de grange, logement attenant à une villa.
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- Lot de division parcellaire
- Portion de parcelle issue d’une division, désignée comme « lot » sur le plan de mutation tant que l’inscription au registre foncier n’est pas réalisée. Devient une parcelle à part entière à l’inscription.
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- Loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)
- Loi vaudoise du 10 mai 2016 qui confère aux communes des districts en pénurie un droit de préemption, en vigueur depuis 2020. Le seuil de 1 500 m² tombe en agglomération. Remplace l’ancienne LPref.
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M
- Modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC)
- Modèle harmonisé de prescriptions énergétiques pour les bâtiments, élaboré par les cantons. Il n’oblige personne tant qu’un canton ne l’a pas repris dans sa loi sur l’énergie.
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- Mutation cadastrale
- Modification officielle du cadastre suite à une division, une fusion ou un échange de parcelles. Réalisée par un géomètre breveté, enregistrée au registre foncier.
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N
- Normes SIA 416 et 421
- Référentiels techniques de la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Leur texte est payant et le droit cantonal prime sur elles.
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O
- Ordonnance et décrets d’application (Jura)
- Le Jura n’a pas de loi distincte sur les constructions. L’ordonnance et les décrets d’application portent les règles concrètes, sous la loi 701.1.
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- Ordonnance relative à l’étude de l’impact sur l’environnement (OEIE)
- Règle fédérale qui impose une étude d’impact préalable pour les projets susceptibles d’affecter l’environnement au-delà de certains seuils.
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- Ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB)
- Seuils de bruit admissibles par usage (habitat, travail) et degrés de sensibilité des zones. Oriente les implantations et l’isolation.
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P
- Plan d’affectation communal (PACom)
- Terme employé dans plusieurs cantons pour désigner le plan général d’affectation d’une commune (équivalent du PGA).
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- Pacte (servitude) de non-construire (Pacte de non-construire)
- Servitude conventionnelle (CC art. 730 ss) par laquelle un propriétaire s’engage à ne pas bâtir, à limiter la hauteur ou à respecter une distance plus large sur sa parcelle au profit d’un fonds voisin. Inscrite au registre foncier.
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- Plan d’aménagement de détail (Fribourg)
- Plan spécial fribourgeois qui précise, sur un périmètre donné, les règles de construction au-delà du PAL. Équivalent fonctionnel du PPA vaudois.
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- Plan d’aménagement local (Fribourg et Neuchâtel)
- Équivalent du PGA dans les cantons de Fribourg et de Neuchâtel. Carte communale des zones d’affectation, complétée par un règlement.
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- Plan d’affectation des zones (Valais)
- Terme valaisan pour le plan d’affectation communal, équivalent fonctionnel du PGA vaudois, fixe la carte des zones.
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- Protection des biens culturels (PBC)
- Inventaire fédéral qui recense les biens culturels bénéficiant d’une protection en cas de conflit armé ou de catastrophe. Échelles A, B, C.
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- Permis de construire et mise à l’enquête
- Autorisation délivrée par la commune pour tout projet de construction ou transformation notable, précédée d’une enquête publique de durée cantonale.
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- Plan général d’affectation (PGA)
- Carte communale qui définit les zones d’affectation (à bâtir, agricole, protégée). Accompagné de son règlement, le RPGA.
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- Plan directeur cantonal
- Document de planification adopté par le canton, approuvé par la Confédération, qui oriente l’aménagement à l’échelle cantonale pour 10 à 25 ans.
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- Plan localisé de quartier (Genève)
- Plan d’affectation de détail propre à Genève, qui fixe pour un périmètre précis l’implantation, gabarit et typologie des bâtiments projetés.
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- Plan partiel d’affectation (plan de quartier)
- Plan spécial qui précise, sur un périmètre donné, les règles de construction plus finement que le PGA : typiquement pour un projet d’ensemble.
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- Prime de démolition (LAT 2)
- Remboursement des frais de démolition d’un bâtiment hors zone à bâtir, dès le 1ᵉʳ juillet 2026. Financée par les cantons, pas par la Confédération.
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- Programme Bâtiments (subventions énergétiques)
- Dispositif de subventions confédéral et cantonal pour la rénovation énergétique : isolation, chauffage renouvelable, audits. Vaud y consacre 74 millions de francs en 2026.
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R
- Radon
- Gaz radioactif naturel issu du sous-sol. Le niveau de référence est de 300 Bq/m³, et son dépassement oblige le propriétaire à assainir.
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- Cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF)
- Cadastre officiel des restrictions de droit public sur une parcelle. Il ne recense ni les servitudes privées ni les thèmes qu’un canton n’a pas versés.
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- Registres suisses des professionnels de l’ingénierie, de l’architecture et de l’environnement (REG)
- Fondation suisse dont les registres A, B et C attestent la qualification d’un architecte. Dans le canton de Vaud, elle ouvre le droit de signer des plans.
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- Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL)
- Base de données fédérale (OFS) qui recense tous les bâtiments et logements en Suisse. Utilisé pour la statistique, la planification et la fiscalité.
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- Registre foncier
- Registre public cantonal qui atteste de la propriété immobilière et des droits réels (hypothèques, servitudes) sur chaque bien-fonds.
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- Règlement d’exécution de la LATeC (ReLATeC)
- Règlement cantonal fribourgeois qui précise les modalités d’application de la LATeC (procédures, documents, délais).
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- Règlement d’application de la LATC (RLATC)
- Règlement cantonal vaudois qui précise les modalités d’application de la LATC : procédures détaillées, documents à fournir, délais.
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- Règlement du plan général d’affectation (RPGA)
- Document communal qui fixe, par zone, les règles de construction : IUS, hauteurs, distances, matériaux.
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S
- Surfaces d’assolement (SDA)
- Meilleures terres agricoles de Suisse, protégées par la Confédération. Un quota cantonal minimal doit être maintenu : leur déclassement est quasi impossible.
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- Servitude foncière
- Charge grevant une parcelle au profit d’une autre, inscrite au registre foncier (passage, vue, non-bâtir, canalisation…).
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- Cadastre des sites pollués (Sites pollués)
- Registre cantonal des emplacements pollués. Une inscription n’implique pas un assainissement, mais elle soumet la vente de l’immeuble à une autorisation.
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- Surface de plancher déterminante (SPd)
- Somme des surfaces de plancher retenues au numérateur d’un indice. Les murs et les circulations en font partie, les surfaces trop basses non.
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- Surface de terrain déterminante (STd)
- Surface de référence au dénominateur de tous les indices harmonisés. Ce n’est pas la surface de votre parcelle au registre foncier.
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- Surélévation d’un bâtiment
- Ajout d’un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, dans les limites de la hauteur et de l’IUS autorisés par le RPGA.
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- Surface habitable (SIA 416)
- Surface utile d’un logement selon la norme SIA 416, souvent inférieure à la SPd qui inclut les circulations.
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T
- Taux de vacance des logements
- Indicateur OFS de la part de logements inoccupés et offerts au marché. En dessous de 0,5 %, le marché est en pénurie aiguë (Genève à 0,34 % en mars 2026).
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- Taxe d’équipement communale (Taxe équipement)
- Part des frais d’équipement qu’une commune met à la charge de qui construit. Son montant et sa base de calcul dépendent du canton et du règlement communal.
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- Thésaurisation foncière (rétention de terrains constructibles)
- Conservation prolongée d’un terrain constructible sans projet de bâtir. Identifiée comme un frein à la mobilisation des réserves de zone à bâtir, elle alimente le débat sur de nouvelles mesures incitatives.
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U
- Unité de main-d’œuvre standard (UMOS)
- Mesure standardisée du travail agricole exigible pour qualifier une exploitation au sens de la LDFR. Le seuil fédéral (généralement 1 UMOS) conditionne plusieurs autorisations en zone agricole, dont le partage matériel d’un immeuble.
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- Unité de production agricole (UPA)
- Notion technique de la LDFR : ensemble fonctionnel de bâtiments et d’installations dédié à la production agricole, soumis aux règles spécifiques du droit foncier rural pour toute aliénation, division ou affectation.
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- Union suisse des géomètres brevetés (IGS)
- Association professionnelle suisse des ingénieurs géomètres brevetés (IGS en allemand). Représente les géomètres inscrits au registre des ingénieurs géomètres, anime des sections cantonales et fixe un cadre déontologique.
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V
- Vide d’étage (hauteur sous plafond)
- Hauteur libre d’un étage entre le sol fini et le plafond fini. Souvent réglementée pour les pièces habitables (minimum ≈ 2,30 à 2,40 m).
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Z
- Zone 4A (Genève)
- Zone urbaine genevoise la plus dense (centres historiques et cœurs urbains). IUS élevé, usages mixtes, protection patrimoniale fréquente.
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- Zone 4B (Genève)
- Zone urbaine genevoise « développée », dense mais moins centrale que la 4A. Immeubles d’habitation avec rez-de-chaussée actifs.
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- Zone 5 (Genève)
- Zone genevoise de villas, à faible densité. Équivalent de la zone de villas vaudoise. CUS typiquement entre 0,2 et 0,4.
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- Zone à bâtir
- Territoire communal affecté à la construction, fixé par la LAT et le plan d’affectation. Y être ne suffit pas à rendre une parcelle constructible.
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- Zone agricole
- Territoire réservé à l’exploitation agricole ; toute construction y est très restreinte et ne peut servir qu’à l’activité primaire.
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- Zone de développement (Genève)
- Zone genevoise d’urbanisation nouvelle, régie par la LGZD : prix de revient des logements contrôlé, loyers et typologies encadrés.
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- Zone intermédiaire ou de réserve
- Zone non encore classée, maintenue en attente d’une décision d’affectation future. Souvent inconstructible à court terme.
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- Zone mixte
- Zone qui autorise à la fois le logement et des activités non gênantes (commerces, bureaux, artisanat compatible). IUS généralement plus élevé.
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- Zone de verdure (Genève)
- Zone genevoise protégée d’espaces ouverts, parcs, rives de lac. Constructions très restreintes, usage public prédominant.
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- Zone de villas
- Zone résidentielle de faible densité. Ce n’est pas une catégorie juridique : chaque canton et chaque commune la nomme autrement, et en fixe les valeurs.
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