Bien-fonds (immeuble)

Parcelle de terrain, y compris les constructions qui y sont fixées, inscrite au registre foncier comme une unité de propriété.

Définition

Le bien-fonds est l’unité juridique de base de la propriété immobilière en Suisse. Il désigne une parcelle de terrain délimitée, y compris les constructions qui y sont durablement fixées, et fait l’objet d’une inscription au registre foncier.

Juridiquement, immeuble n’en est pas un synonyme mais la catégorie qui le contient. L’art. 655 al. 2 du Code civil énumère quatre sortes d’immeubles : les biens-fonds, les droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier (dont le droit de superficie), les mines, et les parts de copropriété d’un immeuble. Tout bien-fonds est donc un immeuble, l’inverse est faux. Chaque bien-fonds reçoit un EGRID (identifiant fédéral unique) et un numéro de parcelle communal.

Ce que comprend un bien-fonds

• Le sol (surface délimitée par les abornements).
• Les bâtiments solidement fixés au sol et leurs aménagements permanents.
• Les droits réels attachés à la parcelle (servitudes actives et passives).
• Le sous-sol jusqu’à une profondeur utile et l’espace aérien au-dessus, dans les limites de l’intérêt pratique du propriétaire (Code civil art. 667).

Ce qui n’en fait pas partie

Les meubles non fixés, les végétations détachables, les installations provisoires ne sont pas attachés au bien-fonds. Les servitudes actives (passage, vue) sont un droit du bien-fonds mais ne sont pas « incluses » au sens physique.

Pourquoi c’est utile de bien le comprendre

Chaque bien-fonds fonctionne comme une unité : on le vend, on l’hypothèque, on le grève de servitudes en tant qu’ensemble. Une division (ou « morcellement ») crée de nouveaux biens-fonds indépendants, chacun avec son EGRID propre.

Termes liés

Registre foncier · EGRID · Servitude · DDP.

Sources

• Code civil suisse, art. 655 al. 2, qui énumère les quatre sortes d’immeubles.