Indice d’utilisation du sol (IUS)

Rapport entre la surface de plancher maximale et la surface de la parcelle. Un IUS de 0,5 sur 1 000 m² autorise 500 m² de plancher.

Définition

L’indice d’utilisation du sol (IUS) est le rapport entre la surface de plancher maximale constructible sur une parcelle et la surface de cette parcelle. Sur un terrain de 1 000 m² avec un IUS de 0,45, on peut bâtir jusqu’à 450 m² de plancher cumulés, tous étages confondus.

Formule

où SPd désigne la surface de plancher déterminante et $S_{\text{parcelle}}$ la surface de la parcelle.

La SPd n’inclut pas toutes les surfaces bâties : les caves, les combles non habitables et certaines annexes en sont souvent exclues. Ce qui compte et ce qui ne compte pas est fixé par le règlement communal (RPGA), commune par commune.

Exemple chiffré

Une parcelle de 1 000 m² avec un bâtiment d’emprise au sol de 150 m² réparti sur trois niveaux totalise :

Si le RPGA impose un IUS maximal de 0,5, le propriétaire dispose encore de 50 m² de droits à bâtir non utilisés : un indicateur précieux pour évaluer un potentiel de surélévation ou d’extension.

Qui fixe l’IUS ?

La mesure de l’utilisation du sol est définie par zone dans le règlement communal. Les appellations comptent autant que les chiffres : le règlement de Crissier, par exemple, ne parle pas d’IUS mais d’un coefficient d’utilisation (K), et il n’en retient que trois valeurs, 0,3 à l’article 79, 0,35 en zone de villas à l’article 101 et 0,6 à l’article 87. Il précise en outre, à son article 23, que les surfaces soumises au régime forestier ne comptent pas au dénominateur.

Le sigle change de canton en canton, et la grandeur aussi

C’est la source d’erreur la plus fréquente, et elle ne se règle pas par une table de conversion.

Au Valais, à Fribourg, dans le Jura et à Neuchâtel, la mesure légale n’est pas l’IUS mais l’IBUS, l’indice brut d’utilisation du sol, dont le numérateur compte davantage de surfaces et le dénominateur est la surface de terrain déterminante. Un IBUS vaut environ un tiers de plus qu’un IUS pour le même bâtiment : la table de conversion valaisanne fait correspondre un IUS de 0,45 à un IBUS de 0,60. Cette table est valaisanne, et elle ne vaut pas pour les trois autres cantons.

Dans le canton de Vaud, la mesure est communale et porte souvent le nom de coefficient d’utilisation ou de CUS. Le règlement de la commune est le seul texte qui la définisse.

À Genève, deux régimes coexistent et aucun ne s’appelle CUS. En cinquième zone, la loi sur les constructions et les installations diverses parle d’un rapport des surfaces, plafonné à 25 % de la surface de la parcelle par son art. 59 al. 1, porté à 27,5 % ou 30 % selon le standard énergétique. En zone de développement, la loi générale sur les zones de développement pose au contraire des indices minimaux : art. 2A al. 2, un indice de densité de 2,5 en zone de développement 2, 1,8 en zone 3, 1 en zone 4A et 0,8 en zone 4B. Un minimum et un maximum ne se lisent pas de la même manière.

Cette même loi définit bien un « indice d’utilisation du sol » à son art. 2A al. 4, mais son dénominateur n’est pas celui de l’indice de densité : il retient la surface totale des terrains, circulation et équipements publics compris lorsqu’ils donnent des droits à bâtir, là où l’indice de densité les retranche. Deux indices genevois, deux dénominateurs.

Avant de comparer deux chiffres, vérifiez donc qu’ils mesurent la même chose. Le service technique communal est le seul interlocuteur qui puisse le confirmer pour votre parcelle.

Termes liés

SPd · STd · IBUS · CUS · RPGA · RDPPF · LAT.

Sources

• Règlement sur les constructions et l’aménagement du territoire de Crissier, art. 23, 79, 87 et 101.
• Loi genevoise sur les constructions et les installations diverses, rsGE L 5 05, art. 59 al. 1, et loi générale sur les zones de développement, rsGE L 1 35, art. 2A al. 2 et al. 4.
• Loi sur les constructions du canton du Valais, RS 705.1, art. 26 et 27, et son ordonnance RS 705.100, annexe 1, art. A1-1.
• La norme SIA 421 est archivée depuis le 31 décembre 2024 et son texte n’est pas public ; aucune règle de calcul ne lui est attribuée ici.