Zone à bâtir

Territoire communal affecté à la construction, fixé par la LAT et le plan d’affectation. Y être ne suffit pas à rendre une parcelle constructible.

Définition

La zone à bâtir est le territoire communal affecté à la construction. C’est le cadre juridique qui délimite où l’on peut bâtir en Suisse, et il est fixé par la LAT fédérale (art. 15) puis décliné par chaque commune dans son plan général d’affectation.

La loi impose que la zone à bâtir soit dimensionnée aux besoins prévisibles des quinze années suivantes (art. 15 al. 1). Les zones surdimensionnées doivent être réduites (al. 2). C’est cette règle, et non une décision locale, qui explique les déclassements de terrains constructibles en cours en Suisse romande.

Savoir si votre parcelle y est

Trois sources, dans cet ordre de fiabilité.

1. Le cadastre des restrictions de droit public, accessible en ligne dans la plupart des cantons. Il porte l’affectation en vigueur, ainsi que les modifications prévues ou en cours. Attention toutefois : en cas de contradiction entre le cadastre et une décision entrée en force, c’est la décision qui prime.
2. Le règlement et le plan d’affectation de votre commune, qui précisent la zone exacte et ses règles. Le cadastre dit « zone à bâtir » ; le règlement dit ce que vous pouvez y construire.
3. Le registre foncier, qui ne porte pas l’affectation mais les servitudes et les charges, souvent décisives.

Une demande au guichet communal reste la seule manière d’obtenir l’état d’une procédure de révision en cours, qui n’apparaît dans aucun des trois.

Zone à bâtir ne veut pas dire constructible

C’est la confusion la plus coûteuse, parce qu’elle se découvre tard. Une parcelle peut être en zone à bâtir et ne pas être bâtissable aujourd’hui, pour au moins cinq raisons.

• L’équipement manque. Une parcelle non raccordée à la route, à l’eau, aux égouts ou à l’électricité n’est pas constructible tant que l’équipement n’est pas réalisé, et son coût est à la charge du propriétaire par la taxe d’équipement.
• Les droits à bâtir sont épuisés. L’indice d’utilisation du sol de la zone peut déjà être consommé par les constructions existantes sur la parcelle.
• Les distances et le gabarit ne laissent pas de place. Distance à la limite, à la route, à la forêt, hauteur maximale : la surface libre réelle est souvent bien inférieure à la surface de la parcelle.
• Une protection s’applique. Inventaire, plan de site, arbre protégé, périmètre archéologique : la zone reste à bâtir, la constructibilité non.
• Un plan d’affectation spécial est exigé avant tout permis dans le secteur.

Les types de zones à bâtir

Toutes les zones à bâtir ne se valent pas : elles sont déclinées par usage dans le plan communal.

• Zone de villas : maisons individuelles, faible densité.
• Zone mixte : habitat et activités non gênantes, densité moyenne.
• Zone de centre ou de village : densité forte, mixité élevée.
• Zone d’activités ou industrielle : activités seules, pas d’habitation.
• Zone d’utilité publique : équipements collectifs, écoles, hôpitaux.

Classer de nouveaux terrains est devenu difficile

L’art. 15 al. 4 LAT pose cinq conditions cumulatives pour qu’un terrain soit classé en zone à bâtir : il doit être propre à la construction, probablement nécessaire à la construction dans les quinze ans même si toutes les possibilités d’utilisation des zones à bâtir réservées ont été épuisées, et être équipé et construit à cette échéance ; il faut encore que les terres cultivables ne soient pas morcelées, que la disponibilité du terrain soit garantie juridiquement, et que le classement mette en œuvre le plan directeur.

La deuxième condition est celle qui bloque en pratique : tant qu’une commune dispose de réserves non bâties, elle ne peut pas en créer de nouvelles. La tendance est donc à la densification plutôt qu’à l’extension.

En sens inverse, l’art. 15a oblige les cantons à faire en sorte que les zones à bâtir soient réellement utilisées. Son al. 2 ne laisse pas le choix : le droit cantonal prévoit que l’autorité compétente peut imposer un délai de construction lorsque l’intérêt public le justifie, et ordonner les mesures prévues par le droit cantonal en cas d’inexécution.

Un reclassement d’une zone agricole vers la zone à bâtir déclenche par ailleurs la taxe sur la plus-value LAT, dont le taux varie selon le canton.

Termes liés

LAT · PGA · RDPPF · IUS · Zone agricole · Taxe plus-value LAT · Taxe d’équipement.

Sources

• Confédération : loi fédérale sur l’aménagement du territoire, RS 700, art. 15 et 15a.