Zone de villas

Zone résidentielle de faible densité. Ce n’est pas une catégorie juridique : chaque canton et chaque commune la nomme autrement, et en fixe les valeurs.

Définition

La zone de villas désigne, dans le langage courant, une zone résidentielle de faible densité destinée aux maisons individuelles ou jumelles.

Ce n’est pas une dénomination légale. Aucun recueil cantonal romand ne nomme une zone « zone de villas » : Genève parle de cinquième zone, « destinée aux villas », et les autres cantons renvoient la dénomination au règlement communal. Chaque canton et chaque commune emploie donc la sienne, et c’est la première source de malentendus quand on compare deux communes ou qu’on lit un guide écrit pour un autre canton.

Le même quartier, quatre noms

À Genève, c’est la zone 5. Elle est définie par la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, rsGE L 1 30, dont l’article 19 alinéa 3 en fait « une zone résidentielle destinée aux villas ». La loi sur les constructions et les installations diverses, elle, n’en fixe que les règles de construction, à son titre II, chapitre VI.

Dans le canton de Vaud, la dénomination est communale. Le règlement de Crissier, par exemple, nomme ses zones par densité : ses zones d’habitation de faible densité FA et FB portent « villas » entre parenthèses, et la zone FA est destinée aux « habitations individuelles (villas familiales) ». Le mot survit donc comme qualificatif, pas comme nom de zone : c’est la lettre de zone qui commande, pas le mot.

Ailleurs, on rencontre « zone résidentielle », « zone d’habitation individuelle », « zone de très faible densité ». La conséquence pratique est simple : cherchez la zone de votre parcelle sur le plan d’affectation communal, pas le mot « villas » dans un guide.

Aucun paramètre n’est générique

Indice d’utilisation du sol, emprise au sol, hauteur maximale, nombre de niveaux, distance aux limites : toutes ces valeurs sont fixées par zone et par commune, dans le règlement communal. Deux communes voisines peuvent afficher des valeurs très différentes pour des quartiers d’aspect identique.

C’est pourquoi vous ne trouverez pas d’ordre de grandeur chiffré sur cette page. Un chiffre présenté comme typique n’aurait aucune valeur pour votre parcelle, et nous ne publions pas d’indice sans source. Les valeurs qui vous concernent se lisent dans votre règlement, ou se demandent au service technique de votre commune.

Une zone sous pression

La révision de la LAT oblige à construire à l’intérieur du tissu bâti plutôt qu’à étendre les zones à bâtir. Les quartiers de faible densité sont donc au centre du débat : ils occupent beaucoup de terrain constructible pour peu de logements.

Plusieurs communes romandes révisent leur règlement dans ce sens, en augmentant les droits à bâtir ou en autorisant un logement supplémentaire. Le mouvement n’est ni uniforme ni automatique : il se décide règlement par règlement, avec enquête publique et oppositions.

Ce qu’un propriétaire peut envisager

Les pistes classiques, à confronter à votre règlement avant tout frais d’étude : une surélévation si la hauteur autorisée n’est pas atteinte, une extension latérale ou arrière, la création d’un logement accessoire, une division parcellaire si la surface et les accès le permettent, ou une démolition-reconstruction pour un bâti sous-exploité.

Deux freins reviennent systématiquement. Les oppositions de voisinage sont fréquentes dans ces quartiers, attachés à leur densité actuelle. Et une protection du patrimoine peut se superposer à la zone, ISOS ou classement cantonal, auquel cas la marge de transformation se réduit fortement.

Le déclassement d’une zone de villas genevoise fait partie des situations traitées dans vendre son terrain à Genève.

Termes liés

Zone 5 (Genève) · Zone à bâtir · RPGA · IUS · Logement accessoire.

Sources

• Canton de Genève : loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, rsGE L 1 30, art. 19 al. 3, qui définit la cinquième zone.
• Canton de Genève : loi sur les constructions et les installations diverses, rsGE L 5 05, titre II chapitre VI, pour les règles applicables en cinquième zone.
• Commune de Crissier : règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions, art. 5 et 92, qui nomme ses zones d’habitation par densité.