Droit de préemption (légal ou conventionnel)

Droit prioritaire d’acheter un bien avant tout tiers. Trois origines : le Code civil (copropriétaires, art. 682), un contrat annoté au registre foncier, ou une loi cantonale d’aménagement en faveur d’une commune. Ne concerne pas les voisins sauf pacte explicite.

Définition

Le droit de préemption donne à son titulaire la possibilité d’acquérir un bien en priorité sur tout autre acheteur, au moment où le propriétaire décide de vendre. Le titulaire peut « se substituer » à l’acheteur pressenti aux mêmes conditions.

Trois origines

Droit de préemption légal

• Accordé par la loi, sans inscription préalable.
• Principal cas : copropriétaires d’un immeuble (art. 682 CC). Ils ont priorité d’achat quand l’un d’eux vend sa part à un non-copropriétaire. Les règles générales d’exercice du droit de préemption légal figurent à l’art. 681 CC.
• Ne concerne pas les voisins ordinaires : un propriétaire qui vend à un tiers n’a aucune obligation d’offrir d’abord à son voisin, sauf mention contraire dans un acte enregistré.

Droit de préemption conventionnel

• Accordé par contrat entre parties (art. 216a à 216c CO).
• Valable entre les parties uniquement, sauf annotation au registre foncier (art. 959 CC) qui le rend opposable à tout acheteur futur, pour une durée maximale de 25 ans.
• Fréquent dans des situations familiales : des parents réservent un droit de préemption sur un terrain cédé à un enfant.

Droit de préemption légal de droit public cantonal

C’est la troisième origine, et la plus souvent oubliée, parce qu’elle ne vient ni du Code civil ni du Code des obligations mais du droit cantonal de l’aménagement du territoire. Une collectivité publique s’y voit accorder la préemption par la loi, sans contrat et sans annotation, sur des terrains définis par leur affectation.

Trois exemples que nous documentons :

• Vaud. La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif ouvre un droit de préemption communal, décrit dans notre fiche LPPPL.
• Neuchâtel. La loi cantonale sur l’aménagement du territoire ouvre la préemption à la commune dans les secteurs stratégiques et les secteurs communaux (art. 47c), et dans les zones d’utilité publique (art. 51). Le canton dispose du même droit si la commune ne l’exerce pas, mais seulement pour des projets d’importance cantonale dans le second cas.
• Genève. La loi générale sur le logement et la protection des locataires ouvre un droit de préemption à l’État et aux communes, décrit dans notre fiche LGL.

Une confusion à éviter : une commune qui préempte en vertu d’une loi cantonale ne le fait pas au titre d’un pacte de préemption, et le fait qu’aucun contrat n’existe avec elle ne prouve rien.

Exercice du droit

Lorsque le propriétaire conclut une vente, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai pour déclarer vouloir se substituer à l’acheteur, aux mêmes prix et conditions.

Ce délai n’est pas le même selon l’origine du droit, et c’est le piège de calendrier le plus courant :

• préemption légale du Code civil : le vendeur doit informer le titulaire de la conclusion du contrat et de son contenu, et celui-ci doit invoquer son droit dans les trois mois dès cette connaissance, au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (art. 681a al. 1 et 2 CC) ;
• préemption conventionnelle : trois mois dès le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, sans la butée de deux ans du droit légal (art. 216e CO) ;
• préemption de droit public cantonal : le délai est celui que fixe la loi cantonale. À Neuchâtel, 60 jours dès la connaissance de l’aliénation.

Vérifiez donc quelle loi fonde le droit avant de compter les jours.

Conséquences pratiques

• Un vendeur doit vérifier qu’aucun droit de préemption (légal ou inscrit) ne pèse sur sa parcelle avant la promesse de vente.
• Le notaire tire ce point au clair lors de l’examen du titre.
• Un acheteur qui remporte une vente peut se voir évincé si un titulaire de préemption exerce son droit.

Termes liés

Droit d’emption · Registre foncier · Indivision · Servitude · LPPPL.

Sources

• Code civil suisse : art. 681, 681a et 682 (Fedlex).
• Neuchâtel : loi cantonale sur l’aménagement du territoire, RSN 701.0, art. 47c et 51.
• Code des obligations : art. 216a à 216c (pacte de préemption).
• Fédération suisse des notaires (FSN).