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Propriété foncière

Communauté héréditaire (indivision successorale)

Situation où plusieurs héritiers sont copropriétaires d’un même bien après un décès, avant tout partage. Toute décision (vente, location, travaux) exige l’accord unanime sauf action en partage.

Définition

L’indivision successorale (ou communauté héréditaire, art. 602 CC) désigne la situation dans laquelle plusieurs héritiers deviennent copropriétaires de l’intégralité du patrimoine d’une personne défunte, avant qu’un partage ne soit effectué. Chaque héritier détient une quote-part sur l’ensemble, pas sur un bien précis.

Conséquences pratiques

  • Unanimité requise pour toute décision importante : vendre un bien, le louer, entreprendre des travaux, signer un bail, modifier une hypothèque.
  • Chaque héritier peut consulter les biens, y avoir accès, et demander un compte exact des revenus et charges.
  • Un héritier qui occupe seul un bien (la maison familiale par exemple) doit en principe une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire.

Sortir de l’indivision

Trois voies principales :

  1. Vente à un tiers, avec répartition du produit au prorata des quotes-parts.
  2. Rachat par un héritier des parts des autres (avec soulte).
  3. Partage en nature des biens, si le patrimoine s’y prête (plusieurs biens divisibles).

En cas de blocage, un héritier peut intenter une action en partage devant le juge (art. 604 CC).

Rôle du notaire

  • Inventaire du patrimoine du défunt.
  • Évaluation des biens (souvent par un expert indépendant).
  • Proposition de partage négociée entre héritiers.
  • Procès-verbal signé qui acte l’accord et permet le transfert des titres.

Fiscalité

L’impôt sur les gains immobiliers appliqué à la vente d’un bien hérité se calcule sur la plus-value depuis l’acquisition par le défunt (pas depuis l’héritage). La durée de détention du défunt est généralement ajoutée à celle des héritiers pour l’abattement temporel, selon le canton.

Termes liés

Action en partage · Impôt sur les gains immobiliers · Registre foncier.

Sources