Diviser son terrain dans le canton de Neuchâtel

Neuchâtel protège explicitement les deux côtés d’une division. La loi y refuse celle qui rendrait une construction non conforme, comme ailleurs, mais aussi celle qui rendrait un terrain inconstructible. C’est une protection du vendeur autant que de l’acheteur, et elle est rarement connue.

Ce guide complète le guide général sur la division d’un terrain en ne traitant que ce qui est propre à Neuchâtel.

Ce qui distingue Neuchâtel

Deux choses, et la seconde est la plus utile à connaître.

Le contrôle est en amont. L’article 10 de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire pose que, « lors de chaque demande de division ou de modification de limites d’un bien-fonds sis dans la zone à bâtir, le service chargé des mensurations officielles consulte le service avant d’établir le plan de mutation ». Le service cantonal est donc saisi avant que le plan existe. Et c’est le service chargé des mensurations officielles, non celui de l’aménagement, qui consulte au besoin d’autres services pour vérifier la constructibilité des biens-fonds (al. 2). Vous ne payez pas un plan pour apprendre ensuite qu’il ne passe pas.

Le refus protège aussi le terrain restant. L’alinéa 3 refuse la division qui rendrait une construction non conforme aux dimensions réglementaires, à l’affectation de la zone ou à d’autres normes du droit des constructions. Jusque-là, c’est la logique vaudoise. Mais l'alinéa 4 ajoute : le département refuse de même « si la division ou la modification des limites a pour effet de rendre un bien-fonds inconstructible ».

Autrement dit, on ne vous laissera pas vous vendre un morceau de terrain qui ne se construit plus, ni créer une parcelle résiduelle inutilisable. C’est une contrainte, mais c’est aussi une règle qui vous protège contre votre propre découpe, ce qui est rare.

Le report de mesures d’utilisation du sol

Quand une division ferait dépasser l’indice, Neuchâtel permet, comme Fribourg, de tenir compte d’un terrain voisin. Les conditions sont précises, et elles se lisent à l’article 11.

Le report consiste à tenir compte, pour le calcul de la surface de terrain déterminante, d’un terrain contigu ou situé à proximité, affecté à la même zone ou à une zone ayant les mêmes mesures d’utilisation du sol. Deux conditions s’y ajoutent, cumulatives : ce terrain ne doit pas avoir déjà servi au calcul de la surface déterminante d’un autre bâtiment, et il ne doit pas pouvoir servir ultérieurement à un tel calcul.

Le report fait l’objet d’une mention au registre foncier. Et il ne s’applique pas aux plans de quartier ni aux plans spéciaux, à moins que ceux-ci ne le prévoient expressément.

La deuxième condition est celle qu’on oublie. Elle signifie que le terrain qui cède des droits est durablement stérilisé pour ce calcul. Un voisin qui accepte de « prêter » de la surface ne prête rien : il en perd l’usage pour toujours, et la mention le dira à son acheteur.

Rectification de limites et frais

Neuchâtel connaît une procédure que les autres cantons romands ne détaillent pas de la même façon : la rectification de limites (art. 31c et suivants), ordonnée par le Conseil communal, d’office ou à la requête d’un propriétaire, lorsqu’un tracé défavorable rend difficile ou impossible l’implantation rationnelle de bâtiments.

Une fois la décision entrée en force, les nouvelles limites et surfaces sont inscrites au registre foncier sur la base d’un plan du géomètre cantonal, à la requête du Conseil communal (art. 31f al. 8).

Les frais suivent une règle simple, à l’article 31g : les plans de mutation sont établis aux frais des intéressés, selon le tarif en vigueur pour les mensurations cadastrales. Mais lorsque la rectification est ordonnée d’office, l’émolument est partagé par moitié entre les propriétaires concernés.

Une convention de distance entre voisins

Dernier outil neuchâtelois, utile quand la nouvelle limite passe trop près d’une construction : les propriétaires voisins peuvent convenir d’une distance à observer par rapport à la limite de leur bien-fonds différente de celle du règlement (art. 11a al. 1). Mais l’accord ne suffit pas : la loi exige la constitution d’une servitude foncière, doublée d’une mention au registre foncier. Une mention seule ne tient pas, et un arrangement verbal encore moins.

Ce que vous devez au canton après la division

Tracer une limite ne déclenche aucun impôt. Ce sont les opérations qui suivent qui coûtent.

Si vous vendez la parcelle détachée, l’impôt neuchâtelois sur les gains immobiliers s’applique. Le guide de la vente à Neuchâtel en donne le barème.

Si la division accompagne un classement en zone à bâtir ou une densification, la taxe sur la plus-value peut être due. Neuchâtel applique 30 % sans distinguer le classement de la densification, ce qui en fait l’un des régimes les plus larges de Suisse romande : voir le guide de la taxe sur la plus-value.

Questions fréquentes

À quel moment le canton contrôle-t-il une division à Neuchâtel ?

Avant l’établissement du plan de mutation. L’article 10 de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire prévoit que, lors de chaque demande de division ou de modification de limites d’un bien-fonds situé en zone à bâtir, le service chargé des mensurations officielles consulte le service cantonal avant d’établir le plan. Au besoin, d’autres services sont consultés pour vérifier la constructibilité.

Le canton peut-il refuser une division qui ne touche aucun bâtiment ?

Oui. L’alinéa 4 de l’article 10 permet au département de refuser une division qui a pour effet de rendre un bien-fonds inconstructible, indépendamment de toute construction existante. Elle protège le terrain qui reste autant que celui qui part.

Puis-je utiliser la surface d’un terrain voisin pour respecter l’indice ?

Oui, sous conditions. L’article 11 permet de tenir compte d’un terrain contigu ou proche, affecté à la même zone ou à une zone aux mêmes mesures d’utilisation, à condition qu’il n’ait pas déjà servi au calcul d’un autre bâtiment et qu’il ne puisse pas servir ultérieurement. Le report s’inscrit par une mention au registre foncier, et le terrain qui cède en perd durablement l’usage.

Qui paie le plan de mutation ?

Les intéressés, selon le tarif en vigueur pour les mensurations cadastrales (art. 31g). Lorsque la rectification de limites est ordonnée d’office par le Conseil communal, l’émolument est partagé par moitié entre les propriétaires concernés.

Un accord de distance avec mon voisin suffit-il ?

Non. L’article 11a alinéa 1 permet aux propriétaires voisins de convenir d’une distance différente de celle du règlement, mais il exige pour cela la constitution d’une servitude foncière, doublée d’une mention au registre foncier. Une mention seule ne suffit pas, et un accord verbal n’est opposable à personne.

Voir aussi

• Diviser son terrain : le guide général
• Combien coûte une division de terrain
• Vendre son terrain à Neuchâtel
• Les six cantons romands