Vendre son terrain à Genève

À Genève, la question n’est presque jamais de savoir si vous pouvez vendre. Elle est de savoir quand, parce que le canton peut changer l’affectation de votre parcelle, et parce que la durée pendant laquelle vous l’avez détenue pèse plus lourd sur votre produit net qu’ailleurs en Suisse romande. Entre une revente rapide et une détention de vingt-cinq ans, l’impôt passe de la moitié du gain à presque rien.

Ce guide complète le guide général sur la vente d’un terrain en ne traitant que ce qui est propre à Genève.

Ce qui distingue Genève des autres cantons romands

Trois choses, et aucune n’est le prix au mètre carré.

La durée de détention décide de presque tout. Trois cantons romands fixent leur taux sur la seule durée de possession : Vaud, Genève et Fribourg. Des trois, le barème genevois est le plus étalé, de 50 % à 2 %, là où Vaud va de 30 % à 7 % et Fribourg de 22 % à 10 % avant centimes communaux. Deux propriétaires qui vendent le même gain après vingt-cinq ans ne gardent donc pas la même chose selon le côté de la frontière cantonale où se trouve leur parcelle.

La taxe sur la plus-value ne frappe pas la densification. Genève ne taxe que la création d’une zone à bâtir ou d’une zone de développement en lieu et place d’une zone inconstructible. Un indice relevé à l’intérieur de la zone à bâtir ne déclenche rien, là où le Valais laisse la commune prélever et où le Jura taxe à 20 %. C’est une différence de champ, pas de taux, et elle est invisible si l’on compare les six cantons sur le seul pourcentage. Le tableau comparatif des six cantons le détaille.

Le droit de préemption ne dépend pas de la taille de votre parcelle. Il dépend de sa zone. C’est l’inverse du mécanisme vaudois, où le seuil de 1 500 m² est la porte d’entrée.

Zone 5 : vendre maintenant ou attendre un déclassement

La cinquième zone est définie par l’article 19, alinéa 3 de la loi cantonale d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire : c’est une zone résidentielle destinée aux villas. Elle couvre l’essentiel de la couronne genevoise, et c’est celle dont l’avenir revient le plus souvent dans les questions qu’on nous pose.

La question qui revient est toujours la même : faut-il vendre au prix de la villa d’aujourd’hui, ou attendre un éventuel passage en zone de développement, qui multiplierait le potentiel constructible ?

Il n’y a pas de réponse générale, mais il y a des faits qui cadrent la décision.

Un déclassement n’est pas une promesse, c’est une procédure. Elle passe par une modification des limites de zones, décidée par le Grand Conseil, précédée d’une enquête publique et sujette à recours. Elle se compte en années, pas en mois, et elle peut échouer. Notre brève sur les plans directeurs communaux qui pilotent la densification de la zone 5 décrit où en sont ces travaux, et celle sur les grands projets genevois rappelle qu’un projet peut être refusé.

Le passage en zone de développement grève votre parcelle d’un droit de préemption. Il est mentionné au registre foncier. Gagner en potentiel constructible signifie donc aussi perdre en liberté de choisir son acheteur.

Et la plus-value créée sera taxée à 20 %, si le classement vient d’une zone inconstructible. À l’intérieur de la zone à bâtir, non.

Droit de préemption : qui peut passer devant votre acheteur

Le droit vient de la loi générale sur le logement et la protection des locataires. Il porte sur deux catégories de biens-fonds pouvant accueillir du logement : ceux qui font l’objet d’une modification des limites de zones, et ceux situés en zone de développement.

Aucune surface minimale n’est exigée. Le droit ne peut s’exercer qu’aux fins de construire des logements, il est mentionné au registre foncier, et il est subsidiaire au droit de préemption légal du code civil, celui des copropriétaires et superficiaires.

Dans les communes de moins de 3 000 habitants, le droit communal prime sur celui de l’État. Ailleurs, les deux coexistent.

La procédure, et la différence qui compte

Le propriétaire qui vend, ou qui promet de vendre avec octroi d’un droit d’emption, doit en aviser immédiatement le Conseil d’État et la commune, au plus tard lors du dépôt de l’acte au registre foncier, en joignant une copie certifiée conforme.

Le Conseil d’État dispose alors de 60 jours dès le dépôt de l’acte pour notifier, séparément à chaque partie, l’une de ces réponses : renoncer, acquérir aux prix et conditions de l’acte, ou offrir d’acquérir aux prix et conditions qu’il fixe lui-même. Et si cette offre n’est pas acceptée, il peut décider de recourir à la procédure d’expropriation, pour autant qu’il maintienne sa volonté d’acquérir et que les conditions légales soient réunies.

Cette troisième branche est la particularité genevoise, et elle est importante. Dans le canton de Vaud, la collectivité qui préempte reprend l’acte tel quel. À Genève, elle peut proposer sa propre valeur, et c’est alors une négociation qui s’ouvre. Avant d’exercer son droit, le préempteur doit d’ailleurs entendre le propriétaire et l’acheteur évincé, et leur permettre de faire valoir leurs moyens.

Ce que dit votre parcelle : où trouver l’information à Genève

Le cadastre des restrictions de droit public se consulte par le guichet cantonal, qui donne accès à l’extrait officiel pour votre parcelle. C’est là que figurent l’affectation, les périmètres de protection et, le cas échéant, la mention du droit de préemption. La fiche sur le cadastre explique ce qu’il contient et ce qu’il ne contient pas.

Les règles constructibles elles-mêmes viennent de la loi sur les constructions et les installations diverses pour la cinquième zone, et du plan localisé de quartier en zone de développement. Un plan localisé de quartier adopté fixe les droits à bâtir avec une précision que la zone ordinaire n’a pas : sa présence ou son absence change la nature de ce que vous vendez.

À qui vendre à Genève

Les six modes de vente sont décrits dans le guide général. Deux remarques genevoises.

La rareté du terrain fait que la sollicitation vient souvent à vous plutôt que l’inverse. Cela ne signifie pas que la première offre soit la bonne : le guide sur la vente à un promoteur décrit comment lire une offre et comment en susciter d’autres.

Le droit de superficie est proposé plus souvent à Genève qu’ailleurs, parce qu’il permet de bâtir sans mobiliser le prix du terrain. Attention à son coût fiscal : la constitution d’un droit de superficie distinct et permanent d’une durée d’au moins trente ans est soumise au même droit de vente de 3 % que la vente, calculé sur la valeur de l’immeuble. Le superficie n’est donc pas une façon d’échapper aux droits d’enregistrement.

Estimer la valeur de votre terrain à Genève

Nous ne publions pas de prix au mètre carré, faute de source publique fiable à l’échelle de la parcelle. Le guide sur l’estimation d’un terrain explique les méthodes.

Le point genevois à retenir est qu’une même parcelle a deux valeurs, selon qu’elle est vendue en cinquième zone ou après un passage en zone de développement, et que l’écart entre les deux ne se réalise qu’au terme d’une procédure incertaine. Une offre qui intègre déjà la valeur d’un déclassement futur vous fait porter le risque de cette procédure sans en porter le prix.

La fiscalité de la vente à Genève

Impôt sur le bénéfice et gain immobilier

L’impôt frappe le bénéfice net, et son taux dépend de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire.

Le palier de vingt-cinq ans est la plus forte marche des six barèmes romands : il fait passer l’impôt de 10 % à 2 %. Approcher cette échéance sans l’atteindre coûte donc très cher, et c’est l’une des rares situations où attendre quelques mois se justifie par le seul calcul fiscal.

Lorsque des travaux ont apporté une plus-value d’une certaine importance après l’acquisition, le gain est déterminé et imposé séparément pour chaque élément selon sa propre durée de propriété.

Le remploi diffère l’impôt, il ne l’efface pas. L’impôt est remboursé lorsque le produit sert à acquérir, construire ou transformer un immeuble de même nature dans les cinq ans, notamment en cas d’aliénation d’un logement occupé par le propriétaire qui vend, d’une propriété exclusivement agricole exploitée par lui ou sa famille en ligne directe, ou d’un immeuble cédé à l’État, à une commune genevoise ou à une corporation de droit public genevoise pour cause d’utilité publique. Attention à la suite : l’impôt remboursé redevient exigible lors de l’aliénation de l’immeuble de remplacement, et seul l’impôt afférent au bénéfice effectivement réinvesti est remboursé. Ce mécanisme vaut la peine d’être examiné avant de signer, pas après.

La fiche sur l’impôt sur les gains immobiliers décrit le mécanisme commun aux cantons.

Taxe sur la plus-value

Distincte du précédent, la taxe sur la plus-value frappe la valeur créée par un changement de règle. Genève la fixe à 20 %, le minimum fédéral.

Son champ est plus étroit qu’ailleurs : la mesure d’aménagement visée est la création d’une zone à bâtir ou d’une zone de développement en lieu et place d’une zone inconstructible. L’avantage doit atteindre au moins 30 000 francs pour être imposable. Le taux de 15 % de l’ancien droit reste applicable aux biens-fonds touchés par une mesure adoptée avant le 1ᵉʳ mai 2014, date à laquelle la modification du 4 octobre 2013 est entrée en vigueur.

La taxation intervient lors de l’aliénation du terrain ou lors de la délivrance d’une autorisation de construire.

Droits d’enregistrement

Tout acte translatif à titre onéreux de la propriété d’un bien immobilier situé dans le canton est soumis au droit de 3 %. Aucun centime additionnel ne s’y ajoute, contrairement à d’autres droits genevois.

Une promesse de vente, un pacte d’emption ou une promesse d’échange sont soumis au droit de 1 %, et la constitution d’un droit de superficie d’au moins trente ans au droit de 3 %.

La répartition de ces droits entre vendeur et acheteur se négocie et figure dans l’acte.

Les étapes et les délais à Genève

1. Vérifier la zone et les restrictions : extrait du cadastre, plan localisé de quartier éventuel, mention d’un droit de préemption. Une à trois semaines.
2. Estimer et choisir l’acheteur.
3. Acte ou promesse devant notaire.
4. Avis au Conseil d’État et à la commune, si le bien-fonds est soumis au droit de préemption. 60 jours dès le dépôt de l’acte au registre foncier.
5. Inscription au registre foncier.
6. Taxation, qui suit et ne conditionne pas la vente.

L’étape 4 est celle qui surprend, et elle peut se terminer par une contre-offre plutôt que par un simple oui ou non.

Ce qui bouge à Genève en ce moment

Les plans directeurs communaux pilotent la densification de la zone 5 : c’est là que se décide l’avenir d’un quartier de villas, commune par commune.

Les grands projets Châtelaine et Cherpines montrent qu’un déclassement peut avancer d’un côté et être refusé de l’autre.

Le taux de vacance à 0,34 % explique pourquoi la collectivité genevoise se montre active sur le foncier destiné au logement.

Questions fréquentes

Mon terrain est en zone 5 villas, dois-je vendre avant ou après un déclassement ?

Il n’y a pas de réponse générale. Un déclassement passe par une modification des limites de zones décidée par le Grand Conseil, avec enquête publique et possibilité de recours : cela se compte en années et peut échouer. Il ferait augmenter le potentiel constructible, mais grèverait aussi votre parcelle d’un droit de préemption mentionné au registre foncier, et la plus-value serait taxée à 20 % si le classement vient d’une zone inconstructible.

L’État peut-il préempter ma parcelle ?

Oui, si elle fait l’objet d’une modification des limites de zones ou si elle se trouve en zone de développement, et si elle peut accueillir du logement. Aucune surface minimale n’est exigée. Le droit appartient à l’État et aux communes intéressées, et dans les communes de moins de 3 000 habitants le droit communal prime sur celui de l’État.

Combien l’État prend-il si je vends un terrain détenu depuis trente ans ?

Le taux de l’impôt sur le bénéfice et gain immobilier est de 2 % au-delà de vingt-cinq ans de propriété, contre 10 % entre dix et vingt-cinq ans (art. 84 al. 1 de la loi générale sur les contributions publiques). S’y ajoutent les droits d’enregistrement de 3 % sur l’acte, dont la répartition entre vendeur et acheteur se négocie.

Qui paie les droits d’enregistrement, l’acheteur ou moi ?

La loi soumet l’acte au droit sans imposer qui le supporte économiquement : la répartition se négocie et figure dans l’acte. L’usage genevois veut le plus souvent que l’acquéreur les prenne en charge, mais cela se discute et cela fait partie du prix.

Un promoteur me propose un droit de superficie plutôt qu’une vente, est-ce intéressant ?

Cela peut l’être, parce que vous conservez le terrain et percevez une rente. Mais ce n’est pas une économie fiscale : la constitution d’un droit de superficie distinct et permanent d’une durée d’au moins trente ans est soumise au même droit de 3 % qu’une vente, calculé sur la valeur de l’immeuble sur lequel il s’exerce.