Projet immobilier : trouver les bons partenaires

Un projet de construction, d’agrandissement ou de division mobilise trois à cinq métiers distincts, et l’ordre dans lequel vous les engagez compte davantage que le choix de chacun. Un géomètre consulté trop tard fait recommencer un avant-projet ; un architecte engagé avant de connaître l’indice d’utilisation du sol de sa parcelle dessine dans le vide. Ce guide décrit qui fait quoi, quand chacun entre en scène, et comment vérifier une entreprise avant de signer.

Il ne recommande personne. Notre annuaire des acteurs de la construction recense des entreprises avec leurs sources, sans classement payant ni mise en relation commissionnée.

Qui intervient, et à quel moment

L’ordre ci-dessous vaut pour la majorité des projets résidentiels. Il change si votre terrain est déjà bâti, ou si vous vendez au lieu de construire.

1. Le géomètre, d’abord, si les limites ou la surface de votre parcelle comptent. Il établit ce qui est juridiquement opposable : limites, surfaces, servitudes reportées à la mensuration officielle. Seul un ingénieur géomètre breveté, inscrit au registre fédéral des géomètres, peut exécuter des travaux de mensuration officielle de manière indépendante.
2. L’architecte, ensuite, pour transformer un potentiel réglementaire en projet. C’est lui qui lit le règlement communal, calcule ce que la parcelle admet réellement, et porte la demande d’autorisation de construire.
3. Le promoteur, si vous ne portez pas le projet vous-même. Il achète, finance, construit et commercialise. Vous lui vendez du terrain, ou vous entrez en société avec lui.
4. L’entreprise générale ou le pilote de chantier, au moment de construire, quand la coordination des corps de métier devient un métier à part entière.
5. Le notaire, dès qu’un contrat transfère la propriété, constitue une servitude ou soumet un immeuble au régime de la propriété par étages : ces actes ne valent que passés en la forme authentique, et dans les cantons romands c’est un notaire indépendant qui les instrumente. Son intervention n’est pas optionnelle. Il ferme cette liste parce qu’il signe à la fin, mais consultez-le au début : c’est lui qui lit l’extrait du registre foncier, les servitudes et les droits de préemption avant que vous ne vous engagiez.

Ce que chacun décide, et ce qu’il ne décide pas

La confusion la plus coûteuse consiste à demander à un métier une réponse qui appartient à un autre.

• Le géomètre dit où sont les limites. Il ne dit pas ce que vous pouvez y construire.
• L’architecte dit ce que le règlement admet et conçoit le projet. Il ne garantit pas le prix de revient du chantier.
• Le promoteur dit ce qu’il est prêt à payer pour votre terrain, selon son propre calcul de rentabilité. Ce montant n’est pas une estimation indépendante de la valeur de votre bien.
• Le notaire sécurise l’acte. Il n’arbitre pas l’opportunité économique de l’opération.

Aucun de ces professionnels n’est neutre sur les questions des autres. C’est une raison de les engager séparément plutôt que d’accepter un paquet tout-en-un, et de garder pour vous la décision de vendre ou de construire.

Vérifier une entreprise avant de l’engager

Trois contrôles prennent une dizaine de minutes et écartent l’essentiel des mauvaises surprises.

L’existence juridique. Toute entreprise inscrite au registre du commerce figure à Zefix, l’index central tenu par l’Office fédéral du registre du commerce. Vous y lisez la dénomination exacte, la forme juridique, le siège, la date d’inscription et les organes. La publicité du registre est un principe légal : l’article 936 du code des obligations pose que le registre du commerce est public et que les inscriptions se consultent en ligne gratuitement, et l’article 14 de l’ordonnance sur le registre du commerce désigne Zefix comme la plateforme de cette consultation. Une nuance à connaître : les données lues en ligne ne déploient aucun effet juridique, et un extrait attesté conforme se demande à l’office du registre du commerce compétent.

Deux détails valent le détour. La date d’inscription dit depuis quand l’entité existe, ce qui ne recoupe pas toujours l’expérience affichée sur un site. Et les anciennes raisons de commerce révèlent parfois qu’une marque récente porte une société plus ancienne, ou l’inverse.

Le brevet, quand la loi l’exige. Pour un géomètre, l’exécution indépendante de travaux de mensuration officielle est réservée aux titulaires du brevet fédéral, inscrits au registre des ingénieurs géomètres. Un bureau peut employer d’autres spécialistes de la mensuration, ce qui est normal ; ce qui compte est la signature du géomètre breveté, sans laquelle le registre foncier n’inscrit ni la division ni la réunion de deux biens-fonds. Voir notre fiche sur le géomètre breveté.

La cohérence du portefeuille. Comparez ce qu’une entreprise annonce en chiffres avec ce qu’elle liste en projets. L’écart, quand il existe, se mesure en quelques minutes, et il en dit plus long qu’une plaquette.

Ce que nous vérifions dans notre annuaire, et ce que nous ne vérifions pas

Notre annuaire ne remplace pas ces contrôles, il les documente. Chaque fiche indique la provenance de chaque groupe de données et la date du relevé : registre officiel, relevé par nous avec la source, ou déclaré par l’entreprise après revendication de sa fiche.

Nous vérifions l’identité au registre, la localisation des projets contre le répertoire officiel des communes, et nous calculons les totaux depuis les projets listés plutôt que de reprendre un chiffre de communication. Nous ne vérifions ni la qualité d’exécution, ni la solidité financière, ni la satisfaction des clients : ces jugements ne se sourcent pas, et nous ne les inventons pas.

Les fiches sont ordonnées alphabétiquement. Aucune entreprise ne paie pour figurer à l’annuaire, ni pour y figurer plus haut.

Quatre pièges de séquence

• Engager un architecte sans connaître le potentiel constructible. Le calcul de l’indice d’utilisation du sol se fait avant, et il peut annuler le projet. Voir notre fiche sur l’indice d’utilisation du sol.
• Accepter une offre de promoteur comme une estimation. C’est un prix d’achat calculé sur sa marge, pas une valeur de marché. Voir vendre son terrain à un promoteur.
• Découvrir une servitude après la promesse de vente. Elle figure au registre foncier, dont l’accès n’est pas libre : au-delà de la désignation de l’immeuble, du nom du propriétaire et de la date d’acquisition, la consultation suppose de justifier d’un intérêt. Propriétaire, vous êtes fondé à demander l’extrait de votre parcelle, et c’est avant la promesse qu’il se lit, avec votre notaire. Voir notre fiche sur la servitude.
• Diviser une parcelle sans vérifier l’accès et l’équipement des futurs lots. Une division qui crée un lot inconstructible détruit de la valeur. Voir diviser son terrain.

Questions fréquentes

Faut-il un architecte pour un agrandissement modeste ? La loi fédérale sur l’aménagement du territoire ne prévoit aucun seuil de surface : son article 22 exige une autorisation de l’autorité compétente pour créer ou transformer toute construction, et ne la délivre que si le projet est conforme à l’affectation de la zone et si le terrain est équipé. La question de l’architecte se règle ensuite au niveau cantonal. En Vaud, l’article 106 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions veut que les plans de toute construction mise à l’enquête soient établis et signés par un architecte ou un ingénieur, à l’exception des constructions de minime importance. Demandez à votre commune de quel côté de cette limite tombent vos travaux avant d’engager qui que ce soit.

Le promoteur peut-il fournir l’architecte ? Oui, et c’est fréquent. Sachez alors que cet architecte travaille pour le promoteur, dont l’intérêt sur le prix du terrain est opposé au vôtre. Rien ne l’interdit, à condition que vous le sachiez.

Combien de professionnels contacter avant de choisir ? Deux ou trois par métier suffisent pour comparer méthode, disponibilité et honoraires. Au-delà, vous comparez des documents plutôt que des interlocuteurs.

Comment savoir si une entreprise est encore active ? Le registre du commerce doit faire apparaître clairement la radiation d’une entité, et chaque inscription y est publiée par voie électronique à la Feuille officielle suisse du commerce, où elle déploie ses effets dès sa publication. Zefix donne l’accès en ligne gratuit aux données d’identification des entités actives ; pour un état attesté conforme, l’extrait se demande à l’office du registre du commerce compétent.