Code des obligations (CO)

Loi fédérale (RS 220) qui régit les contrats et la responsabilité civile. L’art. 216 impose la forme authentique (notaire) pour toute vente immobilière.

Définition

Le Code des obligations (CO, RS 220) est la loi fédérale qui régit les contrats, la responsabilité civile et le droit commercial en Suisse. Il forme la cinquième partie du Code civil mais est publié séparément pour son volume et sa nature commerciale.

Articles utiles à un propriétaire qui vend

Forme authentique de la vente immobilière

• Art. 216 al. 1 CO : toute vente d’immeuble exige un acte authentique devant notaire. Une vente immobilière sous seing privé est nulle.
• Art. 216 al. 2 CO : la promesse de vente immobilière doit elle aussi revêtir la forme authentique. Une « promesse » signée sur papier libre, même avec un acompte, n’engage juridiquement personne.

Contrats et engagements

• Art. 1 à 40 : formation des contrats, consentement, représentation.
• Art. 158 CO : arrhes et dédit (acompte restituable ou perdu selon l’issue).
• Art. 184 à 215 : vente en général.

Responsabilité civile

• Art. 41 à 60 : acte illicite, responsabilité pour faute.
• Art. 100 al. 1 : est nulle toute stipulation qui libère d’avance son auteur de la responsabilité qu’il encourrait en cas de dol ou de faute grave. Des conditions générales peuvent donc limiter une responsabilité, mais jamais celle-là. Une clause qui prétend exclure tout dommage sans réserver le dol et la faute grave n’est pas seulement inefficace sur ce point : elle affaiblit le reste du texte.
• Art. 100 al. 2 : le juge peut aussi tenir pour nulle une exclusion portant sur la faute légère, lorsque la responsabilité découle d’une industrie concédée par l’autorité ou que le créancier était au service du débiteur.

Courtage

• Art. 412 al. 1 : le courtage est le contrat par lequel une personne est chargée, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre l’occasion de conclure une convention, soit de servir d’intermédiaire dans une négociation.
• Art. 413 al. 1 : le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée, ou la négociation qu’il a conduite, aboutit à la conclusion du contrat. C’est pourquoi une rémunération due uniquement en cas de signature suffit à faire ressembler une mise en relation à du courtage, quelle que soit la façon dont elle est nommée.

Pourquoi le connaître ?

Le notaire structure l’acte de vente selon le CO. Comprendre les articles principaux permet de lire un acte sans se perdre, et d’éviter deux pièges classiques : signer une « promesse » sous seing privé qui n’engage personne, ou verser un acompte sans savoir s’il constitue des arrhes ou un dédit.

Termes liés

CC · Registre foncier · Droits de mutation · Conditions générales d’utilisation.

Sources

• Code des obligations, RS 220 (Fedlex).
• Fédération suisse des notaires (FSN).