Impôt sur les gains immobiliers (IGI)

Impôt cantonal sur la plus-value réalisée à la vente d’un bien immobilier. Six barèmes romands, construits sur la durée, sur le gain, ou sur les deux.

Définition

L’impôt sur les gains immobiliers frappe la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier : maison, appartement ou terrain. C’est un impôt cantonal, perçu dans certains cantons avec une part communale.

Le droit fédéral ne fixe pas les taux, mais il ne laisse pas non plus les cantons entièrement libres : il définit l’objet de l’impôt, impose des cas de report, et exige que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement (art. 12 al. 5 LHID). C’est pourquoi tous les barèmes romands décroissent avec la durée de possession, sans être pour autant construits de la même façon.

Formule simplifiée

où $F$ représente les impenses, terme légal qui désigne les dépenses ayant augmenté la valeur de l’immeuble et les frais liés à son acquisition et à sa vente, et $\tau$ le taux cantonal.

Six cantons, deux logiques de barème

Une erreur fréquente est de croire que le taux ne dépend que de la durée de possession. Aucun canton romand ne tient tout à fait cette règle.

• Le taux dépend de la seule durée à Vaud et à Genève. Le montant du gain n’entre pas dans le calcul.
• Le taux dépend d’abord du gain, puis se réduit avec la durée, en Valais, à Neuchâtel et dans le Jura. Deux ventes de même durée mais de gain différent n’y sont pas imposées au même taux.
• Fribourg est un cas intermédiaire. Le taux cantonal ne dépend que de la durée, mais quand le total des gains réalisés dans l’année sur des objets détenus moins de cinq ans dépasse 400 000 francs, la part de l’impôt afférente au gain qui dépasse cette limite est majorée de 40 % (art. 51 al. 2 LICD). En dessous de 6 000 francs de gain sur l’ensemble des opérations de l’année, rien n’est imposé (al. 3).

Le détail des six barèmes, avec l’article de loi et la source officielle de chacun, est tenu à jour sur la page des cantons. Il n’est pas repris ici pour qu’il n’existe qu’un seul endroit à corriger quand un canton change son tarif.

Articulation avec la taxe sur la plus-value LAT

Les deux impôts se ressemblent et ne frappent pas la même chose. L’impôt sur les gains immobiliers frappe toute vente. La taxe sur la plus-value LAT ne frappe que la valeur créée par une mesure d’aménagement, et elle est exigible même sans vente, dès la construction.

Le sens de la déduction entre les deux est fixé par le droit fédéral, et il va dans un seul sens : la taxe sur la plus-value payée est déduite du gain imposable, comptée parmi les impenses (art. 5 al. 1sexies LAT). L’inverse n’existe pas, et ce n’est pas un point laissé aux cantons.

Report d’imposition, et non exonération

Le droit fédéral impose aux cantons de différer l’imposition dans plusieurs situations. Différer n’est pas exonérer : l’impôt reste dû, il change simplement de moment et de débiteur.

• Succession, donation, ou avancement d’hoirie, c’est-à-dire une donation faite par anticipation sur une part d’héritage (art. 12 al. 3 let. a LHID). L’héritier reprend le prix d’acquisition du défunt, ce qui veut dire qu’il supportera le gain accumulé avant lui lorsqu’il vendra.
• Transfert entre époux lié au régime matrimonial ou au divorce, si les deux sont d’accord (let. b).
• Remembrement, soit la réorganisation de parcelles entre plusieurs propriétaires : remaniement parcellaire, plan de quartier, rectification de limites, arrondissement d’une aire agricole, expropriation (let. c).
• Remploi agricole ou sylvicole : la vente d’un immeuble agricole ou sylvicole dont le produit sert, dans un délai raisonnable, à acquérir un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même, ou à améliorer ses propres immeubles agricoles (let. d).
• Remploi du logement occupé par son propriétaire : la vente d’une habitation ayant durablement et exclusivement servi à son propre usage, dont le produit est réinvesti dans un délai approprié dans une habitation de même usage en Suisse (let. e). Le texte fédéral parle d’un délai approprié, sans le chiffrer ; c’est la pratique cantonale qui fixe le nombre d’années, et elle varie.

Les investissements qui ont augmenté la valeur du bien ne sont pas une exonération non plus : ils réduisent le gain imposable en entrant dans les impenses, à condition d’être documentés par des factures que vous aurez conservées.

Termes liés

LAT · LHID · Taxe plus-value LAT · Droits de mutation · Taxe d’équipement.

Sources

• Confédération : loi fédérale sur l’aménagement du territoire, RS 700, art. 5 al. 1sexies.
• Confédération : loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs, RS 642.14, art. 12, en particulier al. 3 et 5.
• Fribourg : loi sur les impôts cantonaux directs, RSF 631.1, art. 51.
• Les six barèmes cantonaux romands et leurs sources : page des cantons.