Location de courte durée : le Tribunal fédéral tranche

Par arrêt 1C_401/2024 du 30 avril 2026, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de quatre exploitants d'appartements meublés de type business. Zurich peut écarter de sa part minimale de logement un logement loué commercialement moins d'un an sans domicile principal. Les usages déjà en place restent protégés.

Ce qui change

Par arrêt 1C_401/2024 du 30 avril 2026, la Iʳᵉ Cour de droit public du Tribunal fédéral a rejeté le recours de quatre sociétés. Elles exploitent des appartements meublés de type business, souvent loués pour moins d'un an, situés pour une grande part en zone soumise à une part minimale de logement obligatoire. Elles contestaient une révision partielle du règlement communal des constructions et des zones de la Ville de Zurich, adoptée en 2021. Le Tribunal fédéral a communiqué la décision le 25 juin 2026 ; EspaceSuisse l'a relayée le 14 juillet 2026.

Un logement cesse de compter dans la part minimale de logement communale à deux conditions cumulatives :

• il est mis à disposition commercialement, de manière régulière, pour une durée déterminée inférieure à un an ;
• et personne n'y a son domicile principal, ni n'y exerce un usage assimilé.

L'usage assimilé renvoie à l'art. 2 al. 3 let. a, c ou g de la loi sur les résidences secondaires. La seule durée du bail ne suffit donc pas.

La base cantonale se trouve dans la loi zurichoise sur l'aménagement du territoire et les constructions. Son paragraphe 49a alinéa 3 autorise les communes à prescrire une part minimale de logement.

Le raisonnement retenu :

• Il existe un intérêt public important à couvrir les besoins de la population résidente et à garantir une offre suffisante de logements locatifs.
• Le droit cantonal laisse aux communes la latitude de définir quelles utilisations comptent dans la part minimale de logement.
• La mesure est apte, nécessaire et proportionnée, même si son effet quantitatif reste limité.
• Il n'y a violation ni de la garantie de la propriété, ni de la liberté économique, ni du droit fédéral du bail.

Point important pour un propriétaire déjà en activité. Le Tribunal fédéral relève que les instances précédentes ont admis, sur le principe, la garantie des situations acquises. Elle couvre les usages qui existaient à l'entrée en vigueur de la réglementation contestée. La règle vise les usages futurs.

Les frais judiciaires, 4 000 francs, sont mis à la charge des recourantes. La décision cantonale attaquée était un arrêt du Tribunal administratif du canton de Zurich du 14 mars 2024.

Impact sur votre terrain

Attention à l'analogie facile. L'instrument zurichois est un quota de logement inscrit au plan d'affectation communal, adossé à une clause cantonale habilitante.

Le canton de Vaud connaît la même architecture. La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif permet aux communes de prescrire la construction d'un pourcentage de logements d'utilité publique sur leur territoire. Ces quotas sont fixés par l'autorité communale lors de l'établissement ou de la révision du plan d'affectation communal. Ils peuvent porter sur des immeubles entiers, ou sur un pourcentage de logements au sein d'un même immeuble.

Le canton de Genève fonctionne autrement. La loi sur les démolitions, transformations et rénovations est un régime d'autorisation. Elle protège le parc existant en encadrant démolitions, transformations et rénovations. Elle ne fixe pas de part minimale de logement.

Ce qu'il faut lire, c'est donc votre plan d'affectation communal, autant que la loi cantonale. Dans le canton de Genève, un plan localisé de quartier descend au niveau du périmètre.

Le seul apport transposable est le principe juridique. Restreindre la location commerciale de courte durée en zone d'habitation ne viole ni la liberté économique ni le droit fédéral du bail.

Trois situations méritent une vérification avant de vous engager :

• Vous louez déjà en courte durée dans un immeuble d'habitation : à Zurich, les usages en place relèvent de la garantie des situations acquises. Regardez comment votre propre règlement communal traite les situations existantes.
• Vous projetez un logement accessoire destiné à la location de passage : l'affectation prévue par le règlement du plan général d'affectation prime sur le rendement attendu.
• Vous achetez ou vendez en comptant sur un rendement de courte durée : ce rendement dépend d'une réglementation communale qui peut évoluer. Le Tribunal fédéral vient de confirmer qu'une commune peut la resserrer.

Un usage régulier en location de courte durée peut relever d'un changement d'affectation soumis à autorisation. La mise à l'enquête est alors la procédure applicable.

Ces informations sont indicatives et ne constituent pas un avis juridique. Pour un cas concret ou un litige, consultez un avocat ; pour l'affectation de votre parcelle, votre commune et un architecte.