Distance aux limites de parcelle (Recul)

Retrait minimum imposé entre une construction et les limites de la parcelle voisine, défini par zone dans le RPGA.

Définition

La distance aux limites, aussi appelée recul, est le retrait minimum imposé entre une façade et la limite de la parcelle voisine. C’est souvent le paramètre qui décide de la faisabilité d’un projet, avant même la surface constructible.

Cherchez d’abord dans le règlement de votre commune, mais ne vous arrêtez pas là. La valeur est le plus souvent fixée par zone dans le règlement communal, et elle change d’une commune à l’autre pour une même zone. Certains cantons la posent pourtant eux-mêmes, zone par zone. À Genève, la loi sur les constructions et les installations diverses fixe pour la zone villas que la distance à la limite « doit être au moins égale à la hauteur du gabarit diminuée de 1 m » (art. 69 al. 1), et qu’elle « ne peut être en aucun cas inférieure à 5 m » (al. 2). D’autres zones genevoises ont leurs propres formules, et les articles 67 et 68 réservent des exceptions.

Aucun ordre de grandeur général n’est donc fiable, et la règle est de lire les deux textes : le règlement de votre commune, et la loi de construction de votre canton, qui peut poser la valeur elle-même.

Quatre reculs, pas un seul

Un projet doit satisfaire plusieurs distances simultanément, et l’oubli d’une seule suffit à faire refuser un dossier :

• le recul latéral, aux limites de côté ;
• le recul postérieur, au fond de la parcelle ;
• le recul à la voie publique, mesuré depuis l’alignement et non depuis le bord du bitume ;
• la distance entre bâtiments, qui s’applique même à l’intérieur d’une seule parcelle.

Les règles dérivées, plus contraignantes que le chiffre de base

Beaucoup de règlements expriment le recul en fraction de la hauteur du bâtiment projeté, et non par une valeur fixe. La conséquence est contre-intuitive : plus vous montez, plus vous devez reculer. Un projet qui respecte le recul minimal peut devenir non conforme du seul fait qu’on ajoute un niveau.

C’est le point qui surprend le plus souvent un propriétaire qui envisage une surélévation : le gabarit gagné en hauteur peut se payer en emprise au sol.

Ce qui compte comme façade

La définition est réglementaire, et c’est le piège classique. Un balcon, un auvent, une terrasse couverte ou une avancée de toit peuvent être comptés dans le recul si leur saillie dépasse ce que le règlement tolère. Certains règlements les ignorent, d’autres les intègrent, d’autres encore fixent une saillie maximale au-delà de laquelle l’élément devient une façade.

Ne présumez pas : cherchez la définition dans le règlement de votre commune, et faites-la confirmer par le service technique avant de dessiner.

Bâtir plus près, avec l’accord du voisin

Le Code civil permet aux propriétaires de constituer des servitudes entre eux, inscrites au registre foncier. Une servitude de distance permet donc, en principe, de construire plus près d’une limite que le règlement ne le permettrait, le fonds voisin renonçant à une partie de son droit.

Deux réserves de taille. L’accord du voisin ne suffit pas : la commune doit accorder la dérogation, et elle n’y est pas tenue. Et la servitude survit à la vente : elle grève le terrain, pas la personne, ce qui pèse sur la valeur du fonds voisin et explique que le prix demandé soit rarement symbolique.

Termes liés

Gabarit · Hauteur du bâtiment · RPGA · Servitude · Registre foncier.

Sources

• Code civil suisse, RS 210, art. 730 et suivants pour les servitudes.
• Règlement communal d’affectation de votre commune, pour les valeurs applicables à votre zone.
• Loi de construction de votre canton, qui peut poser la valeur elle-même. Exemple vérifié : Genève, loi sur les constructions et les installations diverses, art. 69, pour la zone villas.