Droit d’emption (légal ou conventionnel)

Droit d’acheter un bien immobilier à tout moment, à l’initiative de son titulaire, au prix fixé d’avance. La préemption attend que vous vendiez ; l’emption n’attend pas.

Définition

Le droit d’emption est le droit d’acheter un bien immobilier à tout moment, à la seule initiative de son titulaire, au prix et aux conditions fixés d’avance. Le propriétaire ne choisit ni le moment ni l’acheteur : il subit l’exercice du droit.

La différence avec la préemption, en une phrase

Le droit de préemption attend que vous vendiez et se substitue à votre acheteur. Le droit d’emption n’attend pas.

C’est pourquoi les deux ne se négocient pas de la même façon. La préemption ne change pas votre prix, puisque son titulaire reprend les conditions de l’acte. L’emption, elle, peut fixer le prix ailleurs que là où vous l’auriez fixé.

Deux origines

Conventionnel

Accordé par contrat, il ne vaut que s’il a été passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 du Code des obligations) : c’est le premier levier du propriétaire à qui un promoteur propose un droit d’emption, et le repo le rappelle dans le guide sur la vente à un promoteur. Sa durée est plafonnée à dix ans, là où la préemption et le réméré peuvent aller à vingt-cinq, et il peut être annoté au registre foncier, ce qui le rend opposable à tout acquéreur futur (art. 216a du Code des obligations, art. 959 du Code civil). On le rencontre dans les contrats d’équipement et les ventes à terme.

Légal, de droit public cantonal

Certaines lois cantonales d’aménagement accordent à la commune un droit d’emption sur des terrains constructibles laissés sans usage, pour lutter contre la thésaurisation foncière.

Neuchâtel en est l’exemple documenté sur ce site. La commune dispose d’un droit d’emption légal, considéré comme d’utilité publique, sur les biens-fonds d’un secteur stratégique reconnu par le plan directeur cantonal qui ne sont pas construits ou pas utilisés conformément à leur affectation, ainsi que sur ceux d’un secteur communal qui ne sont pas utilisés conformément à la leur. Le droit s’exerce dans les dix ans suivant l’entrée en vigueur de la zone ou du périmètre, ramenés à cinq ans à l’intérieur d’un pôle de développement économique. L’autorité communique au propriétaire son offre d’acquérir, au prix et aux conditions qu’elle fixe ; à défaut d’acceptation, elle peut acquérir par voie d’expropriation (art. 47b de la loi cantonale sur l’aménagement du territoire).

La commune peut aussi obtenir le même effet par contrat de droit administratif, en assortissant une obligation de construire dans un délai de dix ans au plus de l’inscription au registre foncier d’un droit d’emption en sa faveur, ou en faveur du canton, si le bien-fonds n’est pas construit à l’échéance (art. 47d al. 1 let. b).

Conséquences pratiques

• La mention au registre foncier est le moyen de savoir. Demandez l’extrait avant la promesse de vente, pas après.
• Un droit d’emption légal en cours pèse sur le prix : votre acheteur sait qu’il achète un terrain qu’il doit construire dans un délai, sous peine de le voir repris.
• Un contrat d’obligation de construire suit le terrain par l’inscription au registre foncier que l’article 47d alinéa 1 lettre b prévoit. Il se lit et il se négocie.

Termes liés

Droit de préemption · Registre foncier · Thésaurisation foncière · LCAT (Neuchâtel) · Vendre à un promoteur.

Sources

• Neuchâtel : loi cantonale sur l’aménagement du territoire, RSN 701.0, art. 47b et 47d.
• Code des obligations : art. 216 al. 2 (forme authentique) et 216a (durée de dix ans, annotation).
• Code civil suisse : art. 959 (annotation).