Pacte (servitude) de non-construire (Pacte de non-construire)

Servitude conventionnelle (CC art. 730 ss) par laquelle un propriétaire s’engage à ne pas bâtir, à limiter la hauteur ou à respecter une distance plus large sur sa parcelle au profit d’un fonds voisin. Inscrite au registre foncier.

Publié le 22 avril 2026

Définition

Le pacte de non-construire est une servitude conventionnelle par laquelle un propriétaire s’engage, au profit d’un fonds voisin, à ne pas bâtir sur tout ou partie de sa parcelle, ou à respecter une restriction volontaire plus stricte que le règlement (hauteur réduite, distance plus large, interdiction d’une certaine typologie). Il s’agit d’une servitude foncière au sens du Code civil suisse.

Base légale

Les servitudes foncières sont régies par le Code civil suisse, articles 730 et suivants. La servitude est constituée par un acte authentique (notaire) puis prend effet par son inscription au registre foncier (CC art. 731). Une annotation au sens de CC art. 959 peut renforcer ou compléter l’inscription pour des droits personnels rattachés à la servitude.

Modification et radiation

Une servitude inscrite ne peut être modifiée ou radiée qu’avec l’accord du bénéficiaire (le propriétaire du fonds dominant), formalisé par acte authentique et inscrit au registre foncier. À défaut, la modification se fait par voie judiciaire si la servitude a perdu tout intérêt pour le fonds dominant (CC art. 736).

Durée

Le pacte de non-construire est en principe perpétuel : il suit la parcelle (et non le propriétaire) jusqu’à radiation. Une durée déterminée peut toutefois être prévue dans l’acte constitutif.

Usage en division parcellaire

Le pacte de non-construire est un outil fréquent au moment d’une division cadastrale :

• Préserver une vue ou un dégagement depuis le lot conservé sur le lot vendu (interdiction de bâtir au-delà d’une ligne définie, limitation de hauteur).
• Garantir une distance plus large que la distance aux limites légale, lorsque la configuration du terrain l’exige.
• Interdire un usage spécifique (annexe, construction commerciale) sur le lot cédé.
• Encadrer une donation entre proches : un parent qui donne un lot à un enfant peut prévoir un pacte de non-construire pour préserver l’environnement de la maison familiale.

Le pacte est négocié entre les parties, formalisé par le notaire, puis inscrit au registre foncier en même temps que la mutation cadastrale. Examen au cas par cas avec un notaire et le géomètre breveté.

Termes liés

Servitude · Distance aux limites · Registre foncier · Division cadastrale · Droit de passage.

Sources

• Code civil suisse, art. 730 et suivants (servitudes foncières).
• Code civil suisse, art. 959 (annotations) et art. 962 (mentions), Fedlex CC.
• Code civil suisse, art. 736 (extinction des servitudes pour défaut d’intérêt), Fedlex CC.